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浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 13:31:19  浏览:9547   来源:法律资料网
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浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题

武志国


  一、屋顶和外墙面的权属及处分

业主对住宅、经营性用房等房屋专有部分享有专有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

屋顶和外墙面作为房屋的共有部位,业主对此享有共有和管理的权利,包括用于设置广告位并收益的权利。

二、屋顶和外墙面广告权益约定取得的分析

(一)约定的内容

由于屋顶和外墙面具有较大的广告资源价值,房地产开发企业一般通过在商品房买卖合同或其补充协议约定取得外墙面的使用收益权。

约定的类似内容一般为:“屋顶、外墙面的使用权以及据此产生的收益权归房地产开发企业所有;小区及其附着物广告位收益归房地产开发企业所有”等。

(二)约定的影响

虽然房地产开发企业取得屋顶和外墙面广告权益能够带来相当的收益,但是也存在一定的负面影响:首先,前述约定会使待销售的商品房增加了负担,某种程度会降低其销售的吸引力。其次,通过对屋顶和外墙面的使用、收益等简单的归属约定并不能解决所有问题,即并不能保证房地产开发企业顺利获得收益,可能会发生业主主张相关约定存在效力瑕疵并要求返还收益,或发生业主拒交物业费等纠纷,最终导致房地产开发企业与第三方签署的广告位使用协议难以顺利履行。

(三)约定的性质

以合同约定的方式取得房屋屋顶和外墙面使用权的行为,实际上是购房人将外墙面使用权、收益权转让的行为,本质上应是一种租赁关系,是债权安排,而不宜认定为权益保留,权益保留更容易被抵触和否定。

(四)约定的效力

屋顶、外墙面虽为房屋天然共有不可分割的部分,但其收益权可以让与,一般情况下,应当认定有关使用收益权的让渡约定有效。 但是,上述广告权益归属的约定在实践中常面临以下效力风险:

1、存在被认定为霸王条款而无效的风险

在中消协揭晓2005 年度十大不平等格式条款的评选结果中,商品房业主无墙面广告权条款被列入其中 ,中消协对上述条款的认定具有相当的权威和影响,但这并非行政认定或司法认定。

《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。《合同法》第39 条第2 款规定:“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订,并在订立合同时未与对方协商的条款。”此条规定了格式条款的认定要件,包括预先制定、重复使用和未经磋商等要件。

2、存在被认定为显失公平而予以撤销或变更的风险

屋顶和外墙面都属于房屋的有机组成部分,业主应享有这些部分所有权项下的完整的权能。房地产开发企业保留其使用收益权,可能被认定为不公平交易。

最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。” 显失公平的合同条款,并不导致合同条款的无效,属于可变更、可撤销范畴。目前司法实践中认定显失公平难有量化的标准,只能根据不同的案情、不同的经济环境作个案认定。

3、存在被认定为效力待定的风险

外墙面、屋顶所有权为所在楼宇全体购房人共同所有,单一业主无权就业主共有权益部分做出特别约定。因此,房地产开发企业与全体业主签署完毕相关的协议后或者取得全体业主的追认前,与业主单个签订的屋顶外墙广告权条款属于效力待定条款。

现实中,房地产开发企业与每一个业主作相同的约定,理论上应被视为与房地产开发企业全体业主之间做了有效约定或者取得了业主大会的同意。

(四)约定的完善
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云南省消防产品监督管理规定

云南省人民政府


云南省人民政府令第75号


  《云南省消防产品监督管理规定》已经1998年11月9日省人民政府第10次常务会议通过,现予发布,自1999年1月1日起施行。

                            省长 李嘉廷
                         1998年11月20日
            云南省消防产品监督管理规定



  第一条 为了加强对消防产品的监督管理,保障人身、财产安全,维护市场秩序,根据《中华人民共和国消防法》等法律、法规,结合本省实际,制定本规定。


  第二条 本规定所称的消防产品,是指应用于保障消防安全的灭火、火灾报警、帮助和引导人员撤离火灾现场的器材、设备、设施及灭火剂等社会公共安全产品。
  消防产品目录由省公安消防机构会同省技术监督部门编制,定期向社会公布。


  第三条 在本省行政区域内生产、销售、维修、使用消防产品的单位和个人以及有关监督管理部门,必须遵守有关消防产品监督管理法律、法规、技术标准和本规定。


  第四条 省公安消防机构负责全省消防产品的监督管理工作。
  地、州、市、县公安消防机构负责对销售、使用消防产品的活动进行监督检查。
  技术监督、工商行政管理等部门,按照各自的职责对消防产品实施监督管理。


  第五条 省公安消防机构依法设立的消防产品质量检验机构,负责全省消防产品的质量检验工作,业务上接受省技术监督部门的指导。


  第六条 消防产品的质量检验,应当按照国家标准、行业标准、地方标准或者经省技术监督部门备案的企业标准实施。
  检验消防产品,依照国家产品质量检验收费规定向受检单位和个人收取检验费。


  第七条 生产、维修消防产品的单位必须具备下列条件:
  (一)有必要的生产、维修以及检验、计量的场所和设备;
  (二)有与生产、维修能力相适应的专业技术人员和技术工人;
  (三)有准确、完整、统一的产品图纸和技术文件;
  (四)有健全的质量保证体系。


  第八条 生产、维修消防产品的单位必须执行国家标准、行业标准或者地方标准、没有上述标准的,必须制定企业标准,并向省技术监督部门备案后实施。
  不得生产、维修国家明令淘汰的消防产品。


  第九条 销售消防产品的单位应当履行下列产品质量责任及义务:
  (一)销售的消防产品必须是法定检验机构检验合格的产品;
  (二)销售属于国家生产许可证或者质量认证管理范围内消防产品的,该产品必须已取得国家颁发的生产许可证或者质量认证书;
  (三)因运输、仓储、保管等原因造成消防产品性能、质量下降,影响使用效果的,不得销售。


  第十条 生产、维修或者销售消防产品的单位,应当向省公安消防机构登记备案,由省公安消防机构核发消防产品登记备案证正本和副本。
  受委托销售消防产品并持有委托单位消防产品登记备案证副本的,不再另行登记备案。
  申请生产列入国家生产许可证或者产品质量认证管理范围内消防产品的,按照国家有关规定办理。


  第十一条 生产、维修或者销售消防产品的单位,必须在批准的营业范围内进行营业活动。需要变更营业项目或者营业方式的,应当重新办理登记备案手续。
  禁止伪造产地或者伪造、冒用他人的厂名、厂址及认证标志、名优标志等质量标志。
  禁止冒用公安消防机构的名义从事生产、销售活动。


  第十二条 未经法定检验机构检验合格并按本规定进行登记备案的消防产品,不得使用。
  安装、使用消防产品的单位,应当验明所使用的消防产品的合格证明及其他标识和登记备案证。
  安装、使用消防产品的单位和个人,发现所使用的消防产品有质量问题的,应当及时向公安消防机构报告,并协助查处。


  第十三条 对已经登记备案的消防产品生产、维修、销售单位;公安消防机构应当定期对其生产、维修销售的消防产品质量状况进行检查。对检查发现的或者用户、有关组织反映有质量问题的消防产品,应当及时处理,必要时可以抽样送检。


  第十四条 各级公安消防机构及其工作人员必须依法履行消防产品监督管理职责,不得利用职务为用户指定消防产品的生产、销售单位或者品牌,不得经营消防产品。
  各级公安消防机构不得作为消防产品的监制单位。


  第十五条 对违反本规定的生产、销售、维修或者使用消防产品的单位和个人,依照《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国产品质量法》、《云南省消防管理处罚规定》等法律、法规、规章实施处罚。


  第十六条 公安消防机构工作人员违反本规定,有下列行为之一的,应当依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)利用职务为用户指定消防产品的生产、销售单位或者品牌的;
  (二)擅自收取各种名目的咨询费、管理费的;
  (三)强行摊派各种费用,无偿占有生产、销售、维修、使用消防产品的单位和个人财物的;
  (四)索要、接受生产、销售、维修、使用消防产品的单位和个人财物的;
  (五)违反规定参与经营消防产品的。


  第十七条 本规定自1999年1月1日起施行。

衢州市工业园区建设工作考核试行办法

浙江省衢州市人民政府


衢州市人民政府关于印发衢州市工业园区建设工作考核试行办法的通知

各县(市、区)人民政府,市政府各部门、直属各单位:
  《衢州市工业园区建设工作考核试行办法》已经市政府第22次常务会议研究同意,现予以印发,请遵照执行。

二○○二年五月二十八日    



衢州市工业园区建设工作考核试行办法


  为进一步加快我市工业园区建设步伐,加快推进工业化进程,经市政府研究,特制订本试行办法。
  一、考核对象
  各县(市、区)人民政府、衢州经济开发区管委会的主要领导和分管领导。
  二、考核指标
  (一)协议入园企业数;
  (二)园区当年投产企业数;
  (三)园区基础设施建设投资额;
  (四)园区工业招商实际到位资金额;
  (五)园区入库工业税收;
  (六)园区工业总产值占当地规模以上工业总产值比重比上年提高5个百分点。
  其中(一)、(四)两项指标,外地企业数和外地实际到位资金额应占50%以上。
  三、考核指标范围
  列入市政府考核的重点工业园区范围:
  (一)衢州经济开发区(包括衢州机械加工及制造工业园区);
  (二)柯城区双港开发区;
  (三)衢江区沈家经济开发区;
  (四)江山市经济开发区(包括江山市特色工业园区、江山机电工业园区);
  (五)常山县二都桥轴承专业区;
  (六)开化生态工业园区;
  (七)龙游县经济开发区(包括龙游灵江电子教仪特色工业园区和龙游食品工业专业区)。
  各县(市、区)除上述7家以外的各类工业园区由各县(市、区)自行组织考核,考核结果报市工业园区考核办公室(以下简称市园区考核办)。
  四、考核程序
  (一)确定工作目标。年初,市园区考核办在各县(市、区)和市开发区上报基础上,分别确定各项考核工作目标(今年的各项考核工作目标按照4月份市政府调查组取得的相关数据为依据),并由市政府与各县(市、区)政府签订《衢州市工业园区建设工作目标责任书》。
  (二)开展实地考核。年终,各县(市、区)和市开发区向市园区考核办书面报送各项考核指标的完成情况,市园区考核办据此进行实地考核,考核结果上报市政府审定。
  五、考核奖励
  (一)各县(市、区)和市开发区全部完成各项考核指标工作目标的,市政府进行通报表彰,主要领导可奖励1万元;完成5项考核指标工作目标的,主要领导奖励0.6万元;完成3项以下(包括3项)考核指标工作目标的,市政府进行通报批评。县(市、区)政府和市开发区分管领导按主要领导的80%奖励。
  (二)柯城区、衢江区和市开发区的奖金由市财政列支,其他县(市)的奖金由县(市)财政列支。
  六、考核组织
  市政府成立由市府办、经委、财政局(地税局)、国税局、统计局等部门组成的市工业园区考核办公室,办公室设在市经委。
  七、考核期限
  2002年1月1日至2002年12月31日。

附件:

衢州市重点工业园区建设工作考核目标
(2002年)


协议入园
企 业 数
(家) 当年投产
企 业 数
(家) 基础设施投 资 额
(万元) 工业招商到位资金额
(万元) 工业入库税收
(万元) 工业总产值占规模以上比重提高的百分点
市开发区 40 8 8800 20000 8000 5
柯 城 区 30 6 4000 10000 2100 5
衢 江 区 60 12 7500 23000 8500 5
江 山 市 50 10 1500 10000 2000 5
常 山 县 35 7 1330 7000 400 5
开 化 县 20 4 1800 8000 187 5
龙 游 县 30 6 2500 15000 2000 5
合 计 265 53 27430 93000 23187 5



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