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二手房及二手房在交易过程中的特点/陈建刚

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 08:24:25  浏览:8002   来源:法律资料网
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二手房及二手房在交易过程中的特点

陈建刚


  ★陈建刚律师(13381367825)说法:
  二手房及二手房交易
  所谓二手房,通常是指再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位的自建住房,在办完房屋产权证后,再次上市买卖,这些房都可称为二手房。目前,我国的房地产市场分为三级:房地产一级市场,即土地市场,是指由国土部门掌握,通过协议、招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商;房地产二级市场,即新建商品房交易市场或叫一手房交易市场;房地产三级市场,是指存量房交易市场,即二手房交易市场。由此可见,房地产市场将新建房屋的首次交易称为一手房交易,经过首次交易的房屋,再次交易或多次交易,都可称为二手房交易。
二手房交易的特点:
  从房地产市场的发展历程来看,二手房交易一直占据市场的主流,这主要源于二手房交易具有如下的特点:
  (1)可供选择的房源多。陈建刚律师表示当前旧住房体制与住宅商品化改革进程相交替的过程,决定了二手房来源及范围存在多样性,主要包括允许转让、交换承租权的共有房屋;新建商品房的再次交易;通过房改政策购买取得产权的售后公房;除新建商品房之外原先自有并拥有合法凭证的各类可交易产权和使用权房(如落实政策后恢复产权的私房、商品住宅开发制度之前通过买卖、交换、受赠、继承等方式取得的各类房屋等)。
  (2)房价弹性大。新房的出售方(开发商)因为有种种顾忌,不会轻易降价;而二手房市场中由于有投资客的存在,降价的空间则十分明显。对于那些因资金链紧张而急于脱手的投资客卖家,在其报价基础上打上八到九折并非难事。
  (3)购房时可考察小区品质。在购买新房时,小区内的环境只能依据开发商的广告宣传或是模糊的口头或书面承诺。然而等到交房时,往往会和购房者想象的有较大的出人。而购买二手房就没有这个问题,购房者完全可以在对小区内部考察清楚后再做决定。
  (4)房屋质量可选择。购买二手房时,完全有条件仔细勘察室内各处,确保房屋质量符合居住要求。比如可以从现成的户型和面积上考察和调节“健康指标”。市场专业人士认为,世界卫生组织规定的“健康住宅标准”中,有两点受房屋户型的直接影响:其一就是健康住宅应满足每天日照3小时以上;其二从户型设计上确保私人空间。从传统意义上讲,在北方如果要保障各个房屋有效的日照时间,一般会首选南北向或南向的户型,其次是东南向或西南向的户型。但选择南北向或南向的户型时,应该注意房屋的进深不能过大,否则整个户型结构都会呈狭长型,处于中间的厅室采光就会比较弱,也就不能确保每个房间采光的均衡。而在选择西南向户型时,应尽量选择卧室不靠西向外墙的户型。因为在冬天,北方一般刮西北风,西向卧室在开窗通风时会比较寒冷。而要确保私人空间,在户型设计上就要做到公私分开,动静分离。也就是将私人活动的卧室、书房与客厅、餐厅这样的公共休息区分开,而像厨房、卫生间这样的辅助区一般起其中的过渡作用。另外,房屋各个功能区的面积大小及比例将直接影响到生活需求的满意度及舒适性,也是考察房产是否为健康住宅的一项重要指标。市场专业人士认为,客厅与主卧的面积比最好不要低于2:3,卫生间与主卧的面积比最好不要低于1:3;而卧、卫、厅的最优比例应为4:1.5:3。
  (5)可在不同的地段选择同等价位的房屋。虽然次新二手房与新房价格相差无几,但5-10年房龄的商品房及时间更久的售后老公房的价格相对来说更易为人所接受。以北京为例,同样是2万元的单价,买新房可能要在中环以外了,而买二手老公房则可以接近内环。对于上班族来说,途中节省的时间和精力不可小视。而且离市区越近,医疗教育等配套设施也更优。而且,二手房的价格更加多元化,不同楼龄的二手房价格不同,另外,随着各地政府对安居房的上市条件进一步放宽,二手房的价格层次再次细分,经济实力一般的买家可根据自己的需求选择二手房,可以说二手房的价格多元化更适合不同经济实力的买家的需求。
  (6)购房时可将邻居作为参数进行考虑。在一个投资客云集的社区,周边邻居可能经常在变换。如果同一幢楼里有房子被租出去开公司,则意味着住宅的私密性和安全性都大打折扣。购买二手房之前,购房者完全可以一一了解,而不会像买新房时那样一切都是未知数。
  (7)购买装修过的二手房,省时省力省费用。对于那些购买二手房用做过渡的年轻人而言,毛坯房的性价比并不高。特别是那些早已习惯于租房的购房者,对装修的要求也不会很高。部分二手房的装修还是相当到位的,让购房者省心省力省时间。
  (8)实际物业管理水平可作为考虑参数。购买新房时,物业管理是没法选择的,一般都由开发商指定,心中完全没有数。在购买二手房时,则可以实地考察,并结合询问小区其他业主来了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况以及是否建立公共设施设备维修专项基金等情况,帮助自己做出正确的选择。
  (9)二手房性价比高。其实“二手”两字的真正含义是第二次转手,当然二次转手后的房子旧的占多数,但不乏也有崭新的新房子。有些高品质的外销房、优质商品房,即使根本没有住过人,再转手时也是二手房。在购买一手房时,有的人由于某些原因购买了期房,在当今这个市场经济飞速发展的世界里,人生会有很多不可预测的变化,当购房者拿到现房时又由于某些原因要把房子卖掉,因此,这样的房子完全是新房子。在价格相差不大的情况下,相比较处于期房状态的新房,购买二手房即买即住,可省去等待的烦恼和焦虑。
  (10)二手房交易公开透明。目前,我国很多地方都在采取不同的措施增加二手房交易的透明度。


——北京律师陈建刚(13381367825)转
做个好人,做个好律师,做个基督徒。(www.lvshionline.com)

盈科律师事务所 陈建刚律师:
咨询电话:010-571•96•571 ;13381367825
事务所网址:www.lvshionline.com
地址:北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层盈科律师楼

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劳动部、船舶工业总公司关于颁发《国家职业技能鉴定规范(船舶电工等24个工种)》的通知

劳动部 船舶工业总公司


劳动部、船舶工业总公司关于颁发《国家职业技能鉴定规范(船舶电工等24个工种)》的通知
劳动部、船舶工业总公司



各省、自治区、直辖市及计划单列市劳动(劳动人事)厅(局),国务院有关部委、直属机构,解放军总参谋部军务部、总后勤部司令部、生产管理部,武警总部警务部,新疆生产建设兵团:
根据劳动部《关于制定〈国家职业技能鉴定规范〉的通知》(劳部发〔1997〕185号)精神,按照劳动部、船舶工业总公司1994年联合颁发的《船舶工业工人技术等级标准》中船舶电工等24个工种的标准,劳动部、船舶工业总公司联合组织制定了《国家职业技能鉴定规范
(船舶电工等24个工种)》(考核大纲),现颁发试行。
附件:工种目录
工种目录
1.船舶电工 2.船体冷加工
3.船体火工 4.船体装配工
5.船舶批刨工 6.船体密性试验工
7.船舶钳工 8.船舶管系工
9.船体放样号料工 10.船舶电讯工
11.船舶电气钳工 12.船舶钣金工
13.船舶木塑工 14.船舶泥工
15.船舶帆缆工 16.船舶除锈涂装工
17.气垫船试飞员 18.船模工
19.船坞工 20.船舶结构试验工
21.船舶流体试验工 22.检漏充气充液工
23.船舶坞修钳工 24.螺旋桨模型工



1997年11月3日

国防科工委关于印发《武器装备科研生产许可监督检查工作规程》的通知

国防科工委武器装备科研生产许可证管理办公室


国防科工委关于印发《武器装备科研生产许可监督检查工作规程》的通知



科工经[2007]71号

颁布日期:20070124  实施日期:20070301  颁布单位:国防科工委

  各省、自治区、直辖市国防科工委(办):
  为加强武器装备科研生产许可管理,规范监督检查工作,国防科工委制定了《武器装备科研生产许可监督检查工作规程》。现予印发,请遵照执行。
  二00七年一月二十四日
武器装备科研生产许可监督检查工作规程
  第一条 为了加强武器装备科研生产许可管理,规范武器装备科研生产许可监督检查行为,根据《武器装备科研生产许可实施办法》,制定本规程。
  第二条 国防科学技术工业委员会(以下简称国防科工委)负责全国武器装备科研生产许可的监督检查工作。
  省、自治区、直辖市人民政府国防科技工业管理部门(以下称为地方国防科技工业管理部门)依照本规程负责本地区武器装备科研生产许可的监督检查工作。
  第三条 国防科工委和地方国防科技工业管理部门(以下统称许可管理部门),应当对取得武器装备科研生产许可证的单位(以下简称持证单位)进行年度检查。
  第四条 持证单位应当在每年年底前进行自查,填写《武器装备科研生产许可证持证单位年度自查报告》(以下简称《年度自查报告》,附件1),于次年3月底前将下列文件、材料(复印件)报送国防科工委:
  (一)企业法人营业执照或者事业单位法人证书;
  (二)质量管理体系认证证书及年度监督审核报告;
  (三)保密资格证书;
  (四)安全生产达标证明文件。
  仅取得第二类许可的持证单位,应当将上述文件、材料(复印件)报送所在地的地方国防科技工业管理部门。
  第五条 许可管理部门应当按照《年度自查报告审查要求》(见附件2),对持证单位提交的《年度自查报告》及相关文件、材料(复印件)进行书面审查。审查的主要内容是:
  (一)武器装备科研生产条件保持情况;
  (二)武器装备科研生产任务完成情况;
  (三)质量管理情况;
  (四)保密管理情况;
  (五)安全生产管理情况;
  (六)许可证证书及编号使用情况;
  (七)资本构成变化情况。
  第六条 许可管理部门在书面审查中,发现持证单位的《年度自查报告》不能全面反映其真实情况的;或发现持证单位出现下列情形之一,且未采取相应措施或相关部门没有作出处理结论的,应对其进行现场检查:
  (一)持证单位科研生产场地迁址、主要科研生产设备或工艺发生重大变化;
  (二)由于自身原因造成科研生产进度严重拖期,致使用户遭受较大损失;
  (三)武器装备科研生产出现严重质量问题;
  (四)严重违反保密法律法规或者发生重大泄密事件;
  (五)严重违反安全生产法律、法规,形成重大安全隐患或发生重大安全生产事故。
  现场检查标准按照《武器装备科研生产许可评分标准和评定指南》执行。
  第七条 持证单位有下列情形之一的,许可管理部门认定其年度检查不合格:
  (一)超出许可范围进行武器装备科研生产;
  (二)出租、出借、转让许可证证书;
  (三)法人资格被取消;
  (四)企业法人营业执照或者事业单位法人证书未通过年检;
  (五)保密资格证书失效或者保密工作存在严重问题;
  (六)质量管理体系认证证书失效或者未通过复审;
  (七)安全生产达标证明文件结论为不合格;
  (八)持证单位资不抵债或者进入破产程序;
  (九)提供虚假年度检查材料;
  (十)经现场检查确定为不合格。
  第八条 地方国防科技工业管理部门应当于每年5月底前,将《武器装备科研生产许可年度检查情况汇总表》(附件3),报送国防科工委复核。
  第九条 国防科工委应当于每年7月向有关部门(单位)公布持证单位年度检查结果。
  第十条 国防科工委每年可以选择部分持证单位,对其许可条件保持情况进行监督抽查。
  监督抽查采用现场检查的方式进行。检查内容和标准按照《武器装备科研生产许可监督抽查评定标准》(附件4)执行。
  第十一条 许可管理部门接到持证单位违反《武器装备科研生产许可实施办法》有关规定的投诉或者举报后,应当调查核实有关情况,并根据需要组织现场检查。现场检查标准参照《武器装备科研生产许可评分标准和评定指南》执行。
  第十二条 许可管理部门依照本规程规定对持证单位进行现场检查的工作程序,参照《武器装备科研生产许可现场审查规则》执行。
  第十三条 许可管理部门对持证单位进行现场检查,应当提前书面通知持证单位。
  现场检查时间一般不超过2个工作日,检查人员应当不少于2人。
  第十四条 地方国防科技工业管理部门组织的现场检查,应当明确检查内容,报经国防科工委同意。
  第十五条 现场检查结束后,检查人员应当向组织检查的许可管理部门提交《武器装备科研生产许可现场检查报告》(附件5)。
  第十六条 许可管理部门在监督检查中发现持证单位违反法律法规,拟给予行政处罚的,依照《武器装备科研生产许可实施办法》等有关规定执行。
  第十七条 许可管理部门发现未取得许可证的单位,从事《武器装备科研生产许可专业(产品)目录》所列武器装备科研生产活动的,应认真核实有关情况,按照《武器装备科研生产许可实施办法》和有关规定进行处理。
  第十八条 本规程由国防科工委武器装备科研生产许可证管理办公室负责解释。
  第十九条 本规程自2007年3月1日起施行。
  附件:
  1.武器装备科研生产许可证持证单位年度自查报告(略)
  2.年度自查报告审查要求(略)
  3.武器装备科研生产许可年度检查情况汇总表(略)
  4.武器装备科研生产许可监督抽查评定标准(略)
  5.武器装备科研生产许可现场检查报告(略)




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