济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知
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济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知
山东省济南市人民政府办公厅
济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知
济政办发〔2010〕65号
各县（市）、区人民政府，市政府各部门：
《济南市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。
济南市人民政府办公厅
二O一O年五月三十一日
济南市住宅专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条 本市市区范围内的商品住宅（含经济适用住房、拆迁安置房）、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第四条 维修资金实行属地化管理，坚持专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
第五条 市住房保障和房产管理局会同市财政局负责指导和监督本市维修资金管理工作。维修资金交存、使用等日常管理工作由市住房保障和房产管理局委托专门的机构（以下简称维修资金管理机构）负责。
第二章 维修资金的交存
第六条 下列物业的业主须按本办法的规定交存维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款第一项所列物业属于出售公有住房的，由售房单位按照本办法的规定交存维修资金。
第七条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。首期交存标准为：别墅每平方米20元，未设电梯的多层房屋每平方米60元，设有电梯的房屋每平方米120元。市住房保障和房产管理局今后可根据实际情况，适时调整交存标准。
本办法实施前，已按《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发〔2001〕27号）交存商品住房维修基金的，其维修基金转为维修资金管理使用；同一幢楼内尚未交存维修基金的商品住宅、非住宅，其购房人仍按照购房款的3%交存首期维修资金。
第八条 出售公有住房的，售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。
本办法实施前，已按市政府办公厅济政办发〔2001〕27号文件及济南市出售公有住房政策提取的售后公房维修基金转为维修资金管理使用。
第九条 商品住宅、非住宅的业主须在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入商品住宅维修资金专户。公有住房售房单位须在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入售后公有住房维修资金专户。
第十条 未按本办法规定交存维修资金的，房屋产权登记部门不予受理房屋产权登记申请。
第十一条 商品住宅、非住宅业主交存的维修资金余额不足本办法规定的首期交存额30%的，该房屋的业主须及时续交，续交后的维修资金余额应不少于本办法规定的首期维修资金交存金额。已成立业主大会的，续交工作由业主委员会负责组织实施。尚未成立业主大会的，由物业服务企业在街道办事处、区房产管理部门的指导监督下组织实施；没有物业服务企业的，由居民委员会在街道办事处、区房产管理部门指导监督下组织实施。
第十二条 已售公有住房售房单位按幢提取的维修资金余额不足首期交存额30%的，该楼业主应及时补交，交存标准为20元/平方米。已成立业主大会的，维修资金开户、交存及建立业主分户明细账工作由业主委员会组织实施。尚未成立业主大会的，已售单位自管公房由售房单位组织实施；已售直管公房及已售单位自管公房售房单位已破产的，由区房产管理部门、街道办事处指导居民委员会组织实施。业主补交维修资金工作完成前，该幢房屋的维修资金暂停使用。
第十三条 已办理房屋确权手续但未建立维修资金管理制度的商品住宅项目，须补建维修资金管理制度。具体补建方案由业主大会决定，业主委员会组织实施。
已办理房屋确权手续且已建立维修资金管理制度的商品住宅区域内，尚未交存维修资金的业主须补交，补交手续由业主委员会负责督办。
公有住房售房单位尚未提取或未足额提取维修资金的，须按照出售公有住房时的有关政策规定补交。
第三章 维修资金的管理
第十四条 业主交存的维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十五条 业主大会成立前或业主大会未决定实行业主自主管理的，商品住宅、非住宅业主交存的维修资金，由维修资金管理机构负责日常管理，并按规定委托商业银行为商品住宅维修资金的专户管理银行，在专户管理银行开立商品住宅维修资金专户。开立的维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十六条 业主大会成立后，业主委员会可在当地街道办事处监督下召开业主大会，按照下列程序和相关规定，讨论决定是否授权业主委员会负责本物业管理区域内业主交存的维修资金的日常管理工作：
（一）在区房产管理部门指导下拟定资金管理、会计核算等制度，明确拟委托的账目管理单位、管理人员、管理经费来源；
（二）公示资金管理制度、会计核算制度、管理经费来源等事项；
（三）经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。
未按规定交存维修资金的业主，须补交后方可参与表决。
第十七条 经业主大会讨论决定，授权业主委员会负责维修资金日常管理的，业主委员会按下列程序申请移交维修资金：
（一）持业主大会决议，在维修资金管理机构委托的银行开立业主大会维修资金专户。
（二）与开户银行、维修资金管理机构、区房产管理部门签订发生危及房屋使用安全等紧急情况，相关责任人未按规定及时实施维修和更新、改造时，同意由区房产管理部门组织代修并从维修资金中支付相应费用的授权协议书。
（三）持维修资金移交申请、业主大会决议、授权协议书、街道办事处关于业主大会会议召开及表决情况的监督证明、开户手续及业主交存维修资金票据原件等资料到维修资金管理机构办理业主大会维修资金专户备案和资金移交手续。
维修资金管理机构在收到维修资金移交申请等资料之日起30日内通知业主大会维修资金专户开户银行，将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会维修资金专户，同时将有关明细账目移交业主委员会。
第十八条 业主大会维修资金专户应当通过转账支付方式结算，不得支取现金，并接受维修资金管理机构的监督。
第十九条 售后公有住房维修资金，由维修资金管理机构负责日常管理，并按规定委托商业银行为售后公有住房维修资金的专户管理银行，在专户管理银行开立售后公有住房维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分户账。
公有住房售房单位在售房工作结束后，应按幢建立维修资金明细账目，并将交存的维修资金划转至维修资金管理机构开立的专户。
第二十条 维修资金自存入维修资金专户之日起，按人民银行有关规定计息，利息转作维修资金滚存使用管理。
第二十一条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持房屋权属证书、身份证等到维修资金管理机构办理分户账更名手续。
第二十二条 房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：
（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位。售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第四章 维修资金的使用
第二十三条 商品住宅、非住宅的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用，由分担维修责任的业主承担应分摊的费用，并在其分户账中列支。
涉及已售公房的维修和更新、改造费用，首先在售房单位交存的维修资金分户账中列支。使用业主补交的维修资金时，由分担维修责任的业主承担应分摊的费用，并在其分户账中列支。
第二十四条 相关业主按照下列规定分担维修责任：
（一）属住宅小区内全体业主共有的共用部位及设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位及设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。
（三）属一个单元内业主共有的共用部位及设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。属单元内一侧房屋业主共有的共用部位及设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
（五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。
第二十五条 维修资金使用按以下程序办理：
（一）物业服务企业提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划，经业主委员会同意后（未成立业主大会的，经所在地居民委员会同意），制定维修和更新、改造方案，并在物业区域明显位置公示。
没有聘用物业服务企业的，由相关业主、业主委员会（或居民委员会）委托相关单位或区房产管理部门在各社区设立的房屋维修便民服务站制定维修和更新、改造方案。
（二）维修和更新、改造方案须经有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数三分之二以上的业主书面同意后，物业服务企业或者相关单位、业主委员会持相关资料到维修资金管理机构办理维修资金支用申请或备案手续。
（三）维修资金管理机构审核同意后，通知专户管理银行将工程预算资金的70%划转至物业服务企业或者相关单位；业主大会开立维修资金专户的，由业主委员会通知专户开户银行。
（四）工程竣工验收合格后，应签署验收报告，并对工程决算进行审核。
（五）维修资金管理机构对验收报告和审核证明核实后，通知专户管理银行拨付扣除合同约定质保金后的剩余款项；业主大会开立维修资金专户的，由业主委员会通知专户开户银行。
第二十六条 相关业主、业主委员会（或居民委员会）委托相关单位组织实施维修过程中发生的监理、鉴定、造价审核、管理服务等费用计入维修和更新、改造成本。
第二十七条 物业区域发生屋面防水严重损坏、电梯因故障停运、消防系统故障等危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，维修资金使用按以下程序办理：
（一）维修资金移交业主大会自主管理前，物业服务企业或业主、业主委员会委托的相关单位将经居民委员会核实的维修项目情况说明和维修方案，报维修资金管理机构审核同意后组织维修。
（二）维修资金划转至业主大会维修资金专户后，业主委员会将经居民委员会核实的维修项目情况说明和维修方案报维修资金管理机构备案后，立即组织维修。
（三）工程竣工验收合格后，物业服务企业、业主委员会或相关业主持工程决算、工程验收合格证明到维修资金管理机构办理划转维修资金手续。
第二十八条 对已建立维修资金管理制度的物业区域发生危及房屋使用安全等紧急情况，相关责任人未按规定实施维修和更新、改造的，经相关部门认定后，由区房产管理部门组织代修，费用从相关业主或售后公有住房维修资金分户账中列支。
第五章 附 则
第二十九条 在一个物业管理区域内，凡单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立专项维修资金管理制度。
用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金管理制度。
第三十条 各县（市）住宅专项维修资金管理，可参照本办法执行。
第三十一条 本办法自2010年7月1日起施行。2001年9月13日印发的《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》（济政办发〔2001〕27号）同时废止。
环境工程设计证书管理办法(废止)
国家环保局
环境工程设计证书管理办法
1995年2月6日，国家环境保护局
《环境工程设计证书管理办法》已于1994年12月22日经国家环境保护局局务会议通过，现予发布，自1995年8月1日起施行。
第一章 总 则
第一条 为了加强环境污染防治工程（以下简称“环境工程”）设计的管理，提高环境保护投资效益，改善环境质量，制定本办法。
第二条 本办法所称的环境工程设计包括：
（一）废水、废气、固体废物、噪声、电磁、放射性等环境污染防治工程的工艺设计、非标准设备设计和相应的建构筑物等配套工程设计；
（二）废物资源化工程设计；
（三）环境生态工程设计。
第三条 在中华人民共和国境内从事环境工程设计业务的单位必须持有《环境工程设计证书》（以下简称《设计证书》），凭证从事环境工程设计。
第四条 《设计证书》分为甲级、乙级和丙级。
持有甲级《设计证书》的单位，可按《设计证书》规定的专业范围，在全国范围内承接环境工程设计项目。
持有乙级《设计证书》的单位，可按《设计证书》规定的专业范围和工程限额，在全国范围内承接相应的环境工程设计项目。
持有丙级《设计证书》的单位，可按《设计证书》规定的专业范围和工程限额，在所在省、自治区、直辖市辖区内承接相应的环境工程设计项目。
第五条 《设计证书》的专业范围，按废水、废气、固体废物、噪声、电磁、放射性等环境污染防治，废物资源化和生态保护进行行业分类。
第六条 《设计证书》的分级标准和工程限额标准，适用本办法附件《环境工程设计证书分级和行业分类规则》的规定。
第七条 《设计证书》由国家环境保护局和各省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门，按各自职责审查核发，并实施监督和管理。
第二章 申领《设计证书》的条件和程序
第八条 申领《设计证书》的单位，必须具备下列条件：
（一）有符合国家规定，依照法定程序批准设立该单位的文件，具有独立的法人资格；
（二）有稳定的组织机构和固定的办公、设计及试验场所；
（三）符合所申请的《设计证书》级别和业务范围要求的条件。
第九条 申领甲、乙级《设计证书》适用如下程序：
（一）申请单位向国家环境保护局提出书面申请，领取《环境工程设计证书申请表》一式三份，并按要求填写；
（二）申请单位为国务院各部门直属单位的，应将填写的《环境工程设计证书申请表》报其所属行业主管部门签署意见，然后报国家环境保护局审核；其他申请单位应将填写的《环境工程设计证书申请表》报所在省、自治区、直辖市人民政府行业主管部门和环境保护行政主管部门签署意见，然后报国家环境保护局审核；
（三）国家环境保护局经过审查，对符合条件的，核发甲级或者乙级《设计证书》；对不符合条件的，驳回申请，并告之理由。
第十条 申请丙级《设计证书》适用如下程序：
（一）申请单位向所在省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门提出书面申请，领取《环境工程设计证书申请表》一式三份，并按要求填写；
（二）申请单位将填写的《环境工程设计证书申请表》报所在地（市）级人民政府行业主管部门和环境保护行政主管部门签署意见，然后报省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门审核；
（三）省、自治区、直辖市人民政府环境保护行政主管部门经过审查，对符合条件的核发丙级《设计证书》，并报国家环境保护局备案；对不符合条件的，驳回申请，并告之理由。
第十一条 本办法施行前已经取得行业工程设计资格证书的单位，在承接本行业的环境工程设计项目时，视为具有本行业环境工程《设计证书》的资格，可不再申领环境工程《设计证书》；但超出原设计资格证书限定的行业范围或级别承接含有环境工程设计内容的工程设计项目的，必须按照本办法第九条和第十条的规定，向环境保护行政主管部门申请环境工程《设计证书》。
第三章 管理和监督
第十二条 环境工程设计单位必须在已取得的环境工程《设计证书》规定的级别、专业范围及工程限额之内承接环境工程设计任务。
禁止未取得环境工程《设计证书》的单位承接环境工程设计任务。
禁止持有环境工程《设计证书》的单位超出证书规定的级别、专业范围及工程限额承接环境工程设计任务。
第十三条 设计单位在承接环境工程设计任务时，必须将已取得的环境工程《设计证书》交由项目建设单位查验，并将《设计证书》的复印件，依该工程投资限额报相应的环境保护行政主管部门备案。
第十四条 设计单位完成任务后，在提供设计图纸、竣工图纸等主要技术文件时，必须附有《设计证书》复印件，报环境保护行政主管部门一并审核。
第十五条 持有《设计证书》的单位可以联合承接环境工程设计项目。各联合单位所持的《设计证书》级别不同时，以承担主要设计任务的单位所持的《设计证书》级别为准，并由联合单位中所持《设计证书》级别最高的单位对设计项目负责。
第十六条 持不同级别《设计证书》的单位，收取不同标准的设计费用。
设计收费标准另行规定。
第十七条 《设计证书》的持证单位，在机构、人员、资产、技术等资质条件发生较大变化时，应及时向发证机关申报并办理相应变更手续。
第十八条 国家环境保护局对《设计证书》的颁发和使用情况，每三年组织一次全面检查，并可进行不定期的抽查。检查和抽查的主要内容为：
（一）持证单位资质条件的变化情况；
（二）履行合同的情况；
（三）承担项目的情况；
（四）遵守本办法和有关法规的情况。
检查和抽查工作由核发《设计证书》的环境保护行政主管部门负责。
第四章 处 罚
第十九条 对违反本办法第十二条第二款、第三款规定的，由环境保护行政主管部门对设计单位和建设单位各处以不高于设计费一倍的罚款。
第二十条 由于持证单位的设计责任造成重大质量事故、严重环境污染和经济损失的，省一级环境保护行政主管部门对设计单位可处以不高于设计费一倍的罚款。
第二十一条 发证机关主办核发证书的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分，情节严重的依法追究刑事责任。
第二十二条 持证单位有以下行为之一的，由环境保护行政主管部门视情节轻重，给予通报批评或者责令中止使用《设计证书》；情节严重的，由发证机关降低《设计证书》级别或者吊销《设计证书》：
（一）弄虚作假骗取《设计证书》的；
（二）转借或者变相转借《设计证书》经查证属实的；
（三）所完成的环境工程设计质量低劣，达不到国家有关规定和标准的；
（四）资质条件发生较大变化已不符合所持《设计证书》规定的级别和专业范围，未按要求及时申报的；
（五）拒绝接受检查的。
第五章 附 则
第二十三条 军队系统的设计单位承接地方环境工程设计项目的，执行本办法。
第二十四条 境外设计单位参与承接国内环境工程设计业务，其设计资格由国家环境保护局确认。
第二十五条 《设计证书》和《环境工程设计证书申请表》由国家环境保护局统一印制。
第二十六条 本办法自一九九五年八月一日起实施。
附件：环境工程设计证书分级及行业分类规则
一、环境工程设计证书按设计对象分综合证书和专项证书。
（一）专项证书按废水、废气、固体废物、噪声、电磁、放射性、生态工程等专业划分。
（二）综合证书包含以上各个专业。
二、环境工程设计中压力容器的设计资格，按劳动部有关规定办理。
三、本规则不包括放射性废物的处理设计。
四、设计资格分级标准：
（一）持有甲级《设计证书》的环境工程设计单位，承担环境工程项目设计范围不受地区和工程投资限额的限制。
（二）持有乙级《设计证书》的环境工程设计单位，可以承担工程投资总额500万元以下的下列环境工程项目的设计：
1．废水治理工程
工业废水量不超过3000吨／日、ＣＯＤ不超过3吨／日的废水治理工程。
2．废气治理工程
（1）工业尾气量不超过60000ｍ3／时的废气治理工程；
（2）容量不超过60吨／时的单台锅炉及一般工业窑炉的消烟除尘设施。
3．固体废弃物治理工程
除有毒有害以外的其它固体废弃物的治理工程。
4．噪声治理项目
（三）持有丙级《设计证书》的环境工程设计单位，可以承担工程投资总额100万元以下的下列环境工程项目的设计：
1．废水治理工程
工业废水量不超过500吨／日、ＣＯＤ不超过0．5吨／日的废水治理工程。
2．废气治理工程
（1）工业尾气量不超过15000ｍ3／时的废气处理设施；
（2）容量不超过20吨／时的单台锅炉及小型窑炉的消烟除尘设施。
3．固体废弃物治理工程
除有毒有害废弃物外的其它小型固体废弃物的治理工程。
4．噪声治理项目：
可以设计工业车间及其他噪音治理工程。
五、申请环境工程甲级《设计证书》的设计单位必须符合如下技术条件：
（一）综合性设计单位
1．有研究开发新工艺能力；有同时承担两项大型环境工程设计项目的能力；独立设计过两项大型环境工程项目，并已投入正常运行，项目效益和社会信誉好。
2．每个主体专业中至少有5名专职固定的设计技术人员，主要配套专业至少有3名具有本专业大专以上学历水平、并设计过2项以上规模及技术复杂程度高于乙级工程的技术人员，或者在本专业科研工作中取得科研成果（指获过省、部级以上奖的成果）的科研人员，并且其中必须有高级工程师2名；其中，凡工程涉及大型结构工程建设的，主体专业必须包括结构工程专业，确保工程安全。
3．专职设计队伍必须合理配套，具有大专以上学历人数约占80％，人员总数在60人以上，其中高级工程师总数不少于10人；
4．具有完备的实验和化验室，有试验化验设备；
5．具有本行业的技术特长和计算机软件开发能力，能够利用ＣＡＤ软件做出先进的设计成果；
6．具有引进、吸收国外环境工程高新技术和进行国际技术协作交流能力；
7．有健全的技术和质量管理制度。
（二）专业性设计单位
专业性设计单位的技术条件和综合性设计单位的相应专业的技术条件要求相同。
六、申请环境工程乙级《设计证书》的设计单位必须符合如下技术条件：
（一）综合性设计单位：
1．有同时承担两项中型环境工程设计项目的能力；独立设计过两项中型环境工程项目并已投入正常运行，项目效益和社会信誉好；
2．每个主体专业至少有3名专职固定设计技术人员，配套专业至少有2名具有本专业大专学历水平、并进行过至少2项相当乙级工程的技术人员，或在本专业科研工作中取得科研成果（指通过省、部级技术鉴定的成果）的科研人员，并且其中必须有高级工程师一名；其中，凡工程涉及大、中型结构工程建设的，主体专业必须包括结构工程专业，确保工程安全。
3．人员总数40人，高级工程师不少于5人；
4．具有试验、化验条件；
5．有健全的技术和质量管理制度。
（二）专业性设计单位：
专业性设计单位的技术条件要求和综合性设计单位的相应专业的技术条件要求相同。
七、申请环境工程丙级《设计证书》的设计单位必须符合以下条件：
1．有承担小型环境工程设计项目的能力；独立设计过两项小型环境工程项目并已投入正常运行，项目效益好，社会信誉好。
2．专职固定设计技术人员中每个主体专业至少有二名，配套专业至少有一名大专学历水平，并曾担任过丙级工程设计技术负责人的技术骨干；
3．人员总数20人、高级工程师2人，工程师不少于5人；
4．有与设计资格等级相适应的化验室；
5．有健全的技术和质量管理制度。
八、环境工程专业分类：
（一）废水治理工程
1、纺织类
印染废水、洗毛废水、化纤废水
2、化工类（含石油化工）
有机废水、无机废水、酸性废水、含油废水、含氰废水及其它废水
3、电力类
火电厂废水（高温水、冲灰水）
4、食品轻工类
食品废水、制革废水、酿造废水及其它废水
5、造纸类
黑液、白水
6、采矿类（含煤类）
浮选废水、开采废水
7、建材类
8、机械类
含油废水、乳化液废水、电镀废水、电泳化废水、酸洗废水、碱性废水
9、冶金类
10、制药类
生物制药废水、有机废水、无机废水
11、医院废水
12、生活废水和其它废水
（二）废气治理工程
1、烟尘
2、烟气二氧化硫
3、含硫尾气
二硫化碳、硫醇、硫醚、硫化氢、硫酸雾
4、含氟尾气
5、氮氧化物尾气
6、氯气
氯、氯化氢、盐酸雾
7、金属尾气（含氧化物）
铅、汞、铍及其它
8、建材粉尘
水泥粉尘、耐火材料等
9、有机废气（包括恶臭）
（三）固体废弃物处置工程
1、有毒有害固体废弃物
2、除有毒有害外的固体废物
（四）噪声治理
析一起商品房预售合同纠纷案
黄奕新
一、案情
1999年9月29日，A房地产公司与B房地产公司签订《合作开发合同》，约定联合开发某房地产项目，A公司提供土地使用权并负责办理工程前期的土地征用、房屋拆迁、居民安置、清除地面地下障碍等，使施工场地具备施工条件，负责办理合作开发手续和商品房预售许可证等。B公司负责前期费用外的全部资金投入。合同约定利益分配方案：即部分住宅及全部店面归A公司支配享受，部分住宅归B公司享受。B公司享受的住宅按每平方米800元价格结算，B公司交纳税金后，余款作为投资利润归B公司所有，但若平均售价超过1000元时，超过部分双方各享一半。工程竣工后，A公司还应补贴B公司工程管理费用等各种税费及前期所受损失。合同还约定结算和担保条款：工程竣工验收后3个月内，A公司应付清B公司应收的结算款。A公司还将本归其享有的部分店面抵押给B公司(后有进行登记，但讼争店面不在抵押范围)。
合同签订后，合作开发项目没有办理合建审批，A公司仍以自己名义办理用地批复、项目立项批复、建设用地批准、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可及预售许可等手续，土地使用权也仍在A公司名下。对外发包工程，有的以A公司单独名义、有的以B公司和A公司共同名义与施工单位签订工程施工合同。B公司有向其他部分购房户收取了水电增容费等费用。B公司还和A公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书。因A公司缺乏资金，B公司为其垫付了部分本约由其出资的前期工程费等款项，A公司还挪用了由B公司支付给第三方的部分押金款。双方曾因“合作开发合同纠纷”诉至法院，后于2000年8月28日调解结案，协议继续履行原合作开发合同。双方还多次因“投资款”或“垫付款”纠纷引发诉讼。
2000年4月28日，A公司以自己名义与自然人甲签订《认购合同书》，约定预售本案讼争店面，价款34.7万元。签订后，甲交纳定金5万元、购房款5万元。房屋竣工验收后，A公司未依约交付店面。甲遂起诉，后双方达成调解协议，由A公司返还定金和购房款并赔偿损失，2002年1月16日法院作出民事调解书。
2002年3月5日，A、B两公司在代垫款纠纷案执行中达成协议，A公司同意将讼争房抵债给B公司。3月8日，B公司办理了预售合同登记备案。
甲以A公司隐瞒其与B公司合作开发及因双方合伙债务纠纷，讼争房已被法院查封的事实，甲是在不明真相下才同意调解为由，于2003年1月7日对民事调解书申请再审，原审法院经审查决定再审。再审中，原告追加B公司为共同被告，请求二被告连带承担交付讼争房并赔偿迟延交房损失的责任。A公司同意甲的主张。
本案该如何处理？
二、问题
1、甲与A公司签约，而要求B公司承担责任，这与债之相对性原则有否冲突？
2、A、B两公司之间是否形成事实上的合伙关系？“合伙型”联营与“协作型”联营有何区别？
3、考虑到本案合作开发项目没有办理合建审批，A公司以自己名义办理项目立项等许可手续，土地使用权也仍在A公司名下，A、B两公司之间的事实合伙关系，在法律上能否认定？
4、假设认定合伙关系成立，A公司以自己名义与甲签订“商品房预售合同”，B公司要否对甲承担责任？
5、假设认定合伙关系不成立，A、B两公司将可能成立什么法律关系？
6、接着假设甲在与A公司签约时，有理由相信B公司与A公司是合伙关系，并基于对B公司的信赖才与A公司签约，情形又将如何？
三、评析
(一)债之相对性原则及其例外
债之相对性原理，为学者和司法实践所公认并遵循。从债的定义看，债权人请求相对人(债务人)为或不为一定的行为的权利和义务关系。从债的内容看，这一原则具体体现为合同相对性与侵权行为法上的“自己责任”。合同是当事人之间的法律，其效力仅及于当事人，侵权责任如无法律特别规定，也只能由侵权行为人自己承担。这是传统民法固守的原则。
但是，事实上合同不仅对当事人的权利义务产生变动，而且客观上也会对其他人的利益间接产生影响，侵权行为不仅会对直接受害人而且客观上也会使其他人间接受到损害。随着经济生活的进一步复杂化和社会关系的越来越相互依存，这种间接影响正在不断地被放大，进而危及到社会秩序和正义的实质分配。在此情况下，债之相对性例外理论不得不应运而生，集中体现在合同第三人效力理论和侵权行为法上“替代责任”理论上。前者通说如涉他合同、代位权和撤销权、第三人侵害债权，后者通说如雇主责任、法人侵权、产品责任等。如果拓宽视野，一些传统的民法制度甚至也可以纳入这个理论范畴来考察，如保证、合同转让、第三人履行等 。债之相对性理论还在继续发展之中，更多的“例外”情形正被学术界和司法界所认同，我国新近的立法和司法解释可资佐证。如1997年建筑法设定了建筑施工人转让、出借资质的对外连带责任，承包人转包、违法分包的对外连带责任，工程监理人的对外连带责任 。2003年最高院人身损害赔偿解释设定了社会活动人安全保障责任，定作人责任，建设工程发包、分包人责任，构筑物设计、施工人责任 。这些责任都可视为合同效力的扩张。
本案争议焦点在于合伙关系，而合伙关系的效力包括内部和外部两方面，这其中就可能蕴含着债之相对性例外的精神，仅依据合同相对性原则，就断言甲与B公司之间不具有直接的权利义务关系，恐怕过于简单化，因此有必要作具体分析。
(二)合伙特质及事实合伙
所谓合伙，《法国民法典》第1832条规定，“乃是两人或数人约定以其财产或技艺共集一处，以便分享由此产生的利益及自经营所得利益的契约”。《英国合伙法》第1条规定，合伙是“以营利为目的而从事业务活动的个人之间的建立的关系” 。我国民法通则区分个人合伙与企业合伙型联营，第30条规定，“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”第52条则规定，“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”从这些规定中，可以归纳出合伙的本质特征在于：1、合伙是“合同”关系。传统民法将法律关系区分为“契约”关系与“合同”关系，前者当事人订立合同的目的在于发生债权债务关系，双方的利益、意思表示、权利义务方向均相对，最典型的如买卖关系；后者当事人订立合同的目的在于确定共同投资、经营共同事业并从中共同获利，双方的利益、意思表示、权利义务方向平行、一致，最典型地就是合伙关系。2、有相对独立的合伙财产，即如前述“以其财产或技艺共集一处”。合伙财产是合伙共有财产，德国和我国台湾地区更是认为是公同共有。合伙人一旦出资，不得随意分析或抽逃，对外负债也先以合伙财产清偿，不足时才由合伙人负补充责任。3、具有团体性。我国民法通则将合伙作为民事主体制度看待而加以规定，台湾地区及其他一些国家民法典虽然将其作为特定之债规定，但法理上也承认其为非法人团体 。4、具有事业性或营业性。合伙人之间的结合是出于共同的事业或营业，往往并非一时一事，具有相对稳定性。
本案B公司辩称，其与A公司不是“合伙”而是“协作”关系，并引用民法通则第53条关于合同型联营之规定 。但是，本案B公司与A公司签订《合作开发合同》，约定合作开发房地产项目，方式是联合开发，A公司以土地使用权出资并负责合作项目的前期投资、办理相关证件等，B公司负责其他全部资金投入。A公司因缺乏资金无力按合同约定支付前期费用，以借款的形式请求B公司垫付相关的前期投资款项，仍然是按合同约定履行合同义务的行为，属共同经营的表现形式，仅是在双方合作之外又以借款的形式在合作内部形成新的债权债务关系，不影响共同经营的性质。B公司按合同约定负责合作项目除前期投资外的全部投资，实际上履行了合同义务，按合同约定进行了投资，完成了共同经营的行为。共同经营中各自履行合同义务体现了合作双方的分工，并非各自独立经营，合作双方分工的目的是一致的，即共同完成合作项目。该合作项目财产理应属双方共有，不因合作双方内部约定分割归属各自所有而改变其性质。综上，B、A两公司合作开发已经形成事实合伙关系。至于所谓“协作型”联营，并无法律上之特质，用合同法调整足矣，现行民法通则第53条之规定毫无必要，必为将来民法典所摒弃。
(三)合伙登记及合伙的法律认定
但是，本案有一特殊情节，即本案中房地产开发项目没有办理合建审批，项目立项、用地、规划、施工及预售等手续均还是由A公司以自己名义办理，土地使用权也仍在A公司名下。那么，对合建审批及立项审批、土地使用权变更登记等的性质如何看待？首先，合建审批，根据最高法院的有关解释 ，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同不过是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。同理，这时的合建审批，也不过是国有土地使用权出让许可的一种特殊形式。本案A公司拥有的土地使用权如果是划拨地使用权，未经审批依法不能用于合伙出资，则仅因出资瑕疵，而在合伙人内部产生相应的违约或缔约过失责任，不能对抗合伙外善意第三人。而至于项目立项等许可及土地使用权变更登记，对合伙关系是否成立，倒颇具意义。
合伙在形式上可以区分为契约型和组织型。组织型合伙表现为组成新的实体，进行商业登记，取得独立字号，并对外公示。如我国经工商登记的个人合伙、合伙企业法中的合伙企业及中外合作经营企业法中的合伙型合作企业、外资企业法中的合伙型外资企业等，这些合伙组织受相应的商业立法的规制，应当进行商业登记。这种登记，一则具有证明的效力，二则具有公示的效力，三则使合伙组织取得特别法上的主体资格，四则便于工商、税务等行政管理。而作为受民事普通法保护的“契约型”合伙，并不以登记为成立的形式要件，如最高院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第50条明确规定，“当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两上以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系”。
契约型合伙是否成立，关键是考察其实质上是否具备合伙的特质，虽在形式上不以登记为要件，但如果未经登记可能否定其实质要件时，合伙关系倒有可能不予认定。比如，本案的合伙营业为特定的房地产开发，这种营业中的合伙财产必然表现为土地使用权及项目立项、规划、施工及预售许可等上的“无形资产”。土地使用权仍在A公司名下，项目立项、规划、施工及预售许可等手续只以A公司名义办理，则该项目上的所有财产在法律上仍属A公司单独所有，本案B公司甚至还以项目上的财产以A公司为所有人名义，为自己设定了抵押权。因此，如果事实上的财产共有关系不予认定，自无合伙可言。无独有偶，与房地产开发类似地，日本及我国台湾地区矿业法均规定，共同矿业权设定呈请人得选用合伙组织，应拟定合伙契约并推定代表人由全体连署具呈 。所以，我国现行法律对合作开发房地产中的合伙组织虽并无特别法上的规制，但项目立项、规划、施工、预售许可及土地使用权登记等可能被视为具有合伙登记之功效，未履行这些手续，事实关系将可能难以在法律上得以认定。这一问题，归结到理论上，是形式与实质的关系之争。由于实在的法律规范未予“盖棺定论”，司法实践中，各地各级法院对此也认识不一，裁判结果各异 。
(四)合伙代表权及间接代理
假设认定合伙关系成立，A公司以自己名义对外与甲签订“商品房预售合同”，B公司是否也要承担责任？这关涉到合伙之事务执行。内部关系而言，合伙事务，除合伙合同特别约定外，由合伙人全体共同执行，也可以约定由合伙人中数人共同执行，而通常事务则可以由有执行权的各合伙人单独执行，内部关系准用委托合同关系。对外关系上，执行合伙人按照委托旨意，在受委托范围内，对外从事合伙事务，当然代表其他合伙人。执行合伙人从事合伙事务，准用代理规定。通常情况下，执行合伙人应当以合伙或全体合伙人的名义，对外与第三人进行交易。但如果执行合伙人以自己名义对外交易的，笔者认为，亦应当适用间接代理的理论 。执行合伙人因其他合伙人的原因对第三人不发履行义务，执行合伙人应当向第三人表明自己是在执行合伙事务并披露其他合伙人，第三人因此可以选择执行合伙人或者全体合伙人主张权利。如福州某基础工程公司与某贸易公司签订桩基工程施工合同，工程竣工后，贸易公司拖欠工程款，基础公司便起诉。法院判令贸易公司偿还工程款。但该贸易公司已停业多时，其法定代表人亦因涉嫌犯罪被公安机关羁押。基础公司经查证，发现该案所涉房地产项目系由贸易公司与另一家房地产公司合作开发，有相关机关合作建房、立项等审批为证。基础公司遂以该房地产公司与贸易公司合作建房为由，另行起诉该房地产公司，要求其承担连带责任，中院一审予以支持，高院二审维持 。
(五)隐名合伙
假设在法律上不予认定合伙关系，在此情形下，A、B两公司仍可成立隐名合伙关系。关于隐名合伙，按照台湾地区民法第700条的规定，是指“当事人约定，一方对于他方所经营之事业出资，而分享其营业所生之利益，及分担其所生损失之契约。”该法第702条规定，“隐名合伙人之出资，其财产权移属于出名营业人 ”对照B公司与A公司签订的《合作开发合同》及双方共同办理合建审批及立项等许可的实际情况，B公司完全符合隐名合伙人的特征。
在性质上，隐名合伙接近甚至等同于消费借贷(如借款)。惟消费借贷应返还同种同等同量之物，而隐名合伙以返还出资之价额为已足；消费借贷收取固定的利息，而隐名合伙参与利润与亏损分派。但在理论上，隐名合伙也可不以分担损失为必要(德日商法就采此说)；而消费借贷有时也可以约定，贷与人在确定利息之外参与利益分派或者以参与利益分派代替固定利息(这种消费借贷理论上称为“分配的消费借贷”) 。所以，基于隐名合伙不同于合伙的这种性质，各国均规定，隐名合伙人一般情况下仅以出资之限承担责任，且因其出资已移属于出名营业人，就出名营业人之行为，其与第三人不生权利义务关系。
(六)隐名合伙之表见出名
隐名合伙人虽然一般不对外承担责任，但在特定情形下却要例外地承担出名合伙人的责任。台湾地区民法第705条就规定，“隐名合伙人如参与合伙事务之执行，或为参与执行之表示，或知他人表示其参与执行而不否认者，纵有反对之约定，对于第三人仍应负出名营业人之责任。”如隐名合伙人明示、默示地容许以自己的姓名或名称用于出名营业人之商号，或以其商号用为出名营业人之商号时，外观上即有被误认为共同之事业。又如实际参与全部或一部事务之执行，参与之原因、是否有参与权限，亦非所问，但如明确以代理人或受雇人名义，则与此无涉。
至于是否要以第三人善意为必要，则有主观说和客观说之别。主观说，认为第三人在交易时必须有理由相信隐名合伙人是出名合伙人，并基于这种信赖才与出名合伙交易。如台湾学者史尚宽解释，“盖此时与出名营业人为交易者，误以为共同事务或误以隐名合伙人为出名营业人而为交易，为保护第三人之利益，而适用禁反言之原则。”客观说，则认为不问第三人是否善意，只要隐名合伙人客观上有使人误认之行为足矣 。
本案合同签订后，在客观上，B公司有和A公司共同与施工单位签订工程施工合同，有向其他购房户收取了水电增容费等费用，有和A公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书，还和A公司多次分别以“合作开发合同”、“投资款”、“垫资款”名义引发诉讼，为社会公众所知。在主观上，甲与A公司签约时显然并不认为B公司参与合伙(否则第一次起诉时就应当将B公司列为共同被告),直到后来才以A公司隐瞒“合作开发”等事实为由申请再审。因此，如依客观说，B公司显然已经构成表见出名。如依主观说，则难以认定，除非甲能证明，其与A公司签约时，已相信或有理由相信B公司与A公司是合伙关系，并基于对B公司的信赖才与A公司签约，或许能说服法官，认定B公司构成表见出名。这样，B公司则要与A公司对甲承担无限连带责任，对内则仍以隐名合伙人资格保有对A公司的追偿权。只是此时的对外连带责任，在性质上不同于显名合伙的情形，而是属于一种“不真正连带责任” 。
附带一个问题，即使表见出名合伙关系也不成立，且讼争房已最终过户给B公司，B公司还能主张善意取得？传统的善意取得理论只适用于动产，不动产善意取得的法律依据何在？再有，预售登记是否具有物权变动效力？这些属于物权法上问题，受主旨所限，本文不作讨论。
回顾开篇问题，甲与A公司个别签约，无特别情形只能要求相对人A公司承担合同上责任，这是债之相对性原则的体现。但是，如能认定B公司与A公司系合伙关系，则依据合伙和间接代理的对外效力，B公司需承担连带责任，这体现了“例外”。如果合伙关系不成立，B公司作为隐名合伙人，只就其出资行为，与出名营业人产生合同关系，这又体现了债之相对性“原则”。即使只是隐名合伙，B公司还有可能因其表见出名而仍然对甲承担连带责任，这也体现了“例外”。但甲如不能证明其为善意，便又回到了债之相对性“原则”。因此，本案处处体现着“原则”与“例外”的辩证过程，简单地依据债之相对性原则，不足以解释经济生活的复杂性和人与人之间的依存关系，尤其是在房地产开发这类事关公共利益和广大消费者权益的事务。
最后，以本案的裁判结果作为结语：本案某中院一审支持甲的全部诉求。B公司不服上诉。高院认为A、B两公司虽然存在内部合作关系，但该合作未办理合建审批和土地使用权变更登记，合作项目所有政府部门的批准文件均在A公司名下，A公司有权以名义与甲签约，根据合同相对性原则，甲与B公司之间不具有直接的权利义务关系。由于原调解书生效后，A公司以房抵债给B公司，B公司依约取得讼争房，并办理了预售登记备案，该权利足以对抗甲的债权，甲已在法律上不能取得讼争房。据此，高院二审改判A公司返还甲购房款并支付违约金，驳回甲对B公司的诉求。
[作者单位：福建省高级人民法院]
参考文献：
