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境外个人在华购置房地产的政策与实务

奚正辉


　　中国房地产市场经历了近10年的涨幅，目前已进入一个相对稳定的时期，随着中国经济的发展和人民币升值的预期，有越来越多的境外个人想在中国直接购买房地产。但为了抑制房地产泡沫，中国政府对房地产市场的调控力度却越来越大，各种限制法规、政策频繁出台，着实令境外个人望房兴叹。

一、 境外个人在华购买房地产的政策演变

　　国家对境外个人在华购买房地产的相关法规、政策是随着中国的改革开放一起进行的，主要经历了四个阶段：
　　第一，起始阶段。1980年3月5日，国务院转发了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》规定：鼓励华侨、归侨、侨眷用侨汇购买和建设住宅。他们购买和建设的住宅，产权和使用权归己，国家依法给予保护。该办法也适用于港澳、台湾同胞和中国血统外籍人以及他们在我境内的亲友。该政策的出台，推动了中国一些沿海城市建造许多侨汇房，并出售给华侨等，这也是新中国对外开放房地产市场的开始。
　　第二，发展阶段。在20世纪80年代末90年代初，中国政府允许房地产开发商建造外销房，将该商品房销售给境外人士，那时商品房有外销与内销之分，境外人士只能购买外销商品房。1994年11月15日，建设部制定了《城市商品房预售管理办法》，第8条规定：需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
　　第三，鼎盛阶段。为了促进房地产市场的快速发展和改善投资环境，实现全面开放，中国各地政府逐步取消了境外人士在华购房的限制，除国家安全外，境外人士可以购买任何中国的房地产。
　　2002年8月，北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于调整本市内外销商品房管理有关规定的通知》，从2002年9月1日开始，北京市取消本市商品房分“内销”、“外销”的规定。
　　2001年7月16日，上海市人民政府下发了《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知》，通知合并了内销、外销商品住房；取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别，也就是境外人士可以购买上海的任何住宅，但非居住用房还有限制。
　　2003年2月18日，上海市房屋土地资源管理局下发了《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》，自2003年3月1日起，取消本市国有土地上的各类非居住房屋的租售对象限制，全面建立开放、统一的商品房交易市场。
　　第四，管制阶段。随着外资不断地涌入中国房地产市场，中国的房地产价格快速攀升，房价远高于普通百姓的承受力，房屋的空置率急剧上升，产生了房地产市场泡沫，不仅导致了居者无其屋，而且昂贵的房价增加了商业的成本，严重影响了商业、工业的发展。为了遏制房价的上涨，2005年5月9日，国务院办公厅转发了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，中国政府开始全面介入房地产市场，中国房地产市场的宏观调控由此拉开了序幕。
　　为了遏制房价的进一步上扬，2006年7月11日，建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，第十条规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”需注意的是，该意见是限制境外人士在中国大陆购买房屋，但境外人士原来购买的房地产，还是可以自由出售的。

二、境外个人在华购置房地产的实务

1、 签订购房合同

　　目前在中国的主要城市购买一手房基本上购房合同都是从政府网站上直接打印下来的示范文本。像上海的二手房交易的文本也须在网上打印。在签署购房合同是，一定要仔细阅读购房合同，看自己的条件是否都写在上面，尤其要注意补充条款。在制定合同时，购房者的关键义务是付款，所以要注意付款的日期是否太紧张，购房者的权利是收楼并取得房地产权证，所以要注意收楼及取得产权证的时间。
　　作为境外人购房，其购房合同需要公证，这比国内人购房多了一道程序。境外人办理抵押贷款，所签订的贷款抵押合同，也需要公证。公证其实是一个审查的程序，最大限度的保证该合同的真实性，有利于保障交易的安全及稳定。但中国也并不是所有地方都规定境外人购房必须要公证，例如北京，就已经取消了境外人购房公证。

2、 结汇支付房款

　　买房必然涉及到支付房款的问题，如果境外个人在中国境内有人民币存款，则可以省去很多麻烦，直接将房款从境内人民币账户划至开发商指定的人民币收款帐户中即可。但是，多数境外个人并没有现成的人民币，而是需要将境外资金通过外汇管理部门办理相关结汇手续后，才能支付房价款。这样，相对于人民币直接支付的情形，则增加了结汇这一道购房门槛。
　　2006年9月1日，国家外汇管理局和建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，就境外个人购房资金结汇问题作出了规定。
　　根据外汇《通知》，港澳台居民和华侨向外汇指定银行申请购房款结汇时，需要向银行提交商品房销售合同或预售合同、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明和房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。对于港澳台居民、华侨以外的境外个人，除了提交前述购房合同、身份证明和合同备案证明之外，还需要向银行提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。外汇《通知》同时规定，开发商的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款，必须经外汇指定银行对境外个人提交的申请材料进行真实性审核确认后，直接将结汇款项划入开发商的人民币账户。
　　在上海，2006年12月13日，上海市房屋土地资源管理局制定了《关于购房结汇出具相关证明的通知》，其规定：“一、境外机构和个人购买本市预售商品房的，在签订上海市商品房预售合同并网上备案后，应当按规定向房屋所在地区县房地产交易中心申请办理预售合同预告登记，取得预告登记证明。该预告登记证明可作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。二、境外机构和个人购买本市现售商品房或存量房屋，签订上海市商品房出售合同或上海市房地产买卖合同并网上备案的，在办理新建商品房转移登记前，经房屋所在地区县房地产交易中心确认后，开具《境外机构和个人购买本市房屋已网上备案的证明》，可以作为向外汇指定银行申请购房结汇的相关证明。”在预售的情况下，只有做了预告登记，购房者才能将外汇结汇并支付到开发商人民币账户。

3、 向银行申请贷款

　　银行对境外个人申请贷款审核比较严格，一般都由银行直接审核。需向银行提供如下材料：房屋购买合同、护照、结婚证（或单生证明）以及个人收入证明（或税单）、在中国境内工作或学习满1年的证明。
　　《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
　　《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
　　境外个人购房时可以向任何一家国内银行借人民币，不过境外人还可以向外资银行申请借外币支付房款，以后逐月偿还外币。借外币的优势在于贷款利率比较优惠，而且随着人民币的升值，还外币可以赚汇率差。
　　作为境外个人在中国购房，其也可以在外国直接融资，然后将该外币资金直接汇到中国，结汇后支付房款。
　　境外人在国内贷款，签署的抵押贷款合同也许办理公证，银行通常在取得他项权利证后直接将该贷款支付给出售方。

4、 办理房地产权证

　　根据中国的法律规定，房屋所有权的取得必须以登记为准，即购房者自有关房地产管理部门对房屋所有权予以登记之日取得该房屋的所有权。
　　办理产权证时，须缴纳税费后才能办理转移登记，手续较为繁琐，而且费时，建议找专业人士代为办理。

希望本文对有意在中国境内购置房地产的境外人士有所帮助。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
交通部


关于进一步加强山区公路建设生态保护和水土保持工作的指导意见

交公路发[2005]441号


各省、自治区交通厅，北京、重庆市交通委员会，天津市市政工程局，上海市市政工程管理局，新疆生产建设兵团交通局：
　　近年来，各级交通主管部门和公路建设从业单位认真贯彻国家有关法律、法规，按照科学发展观的要求，在公路建设中认真开展水土保持工作，采取切实措施保护和改善生态环境，认真做好水土保持工作，取得了显著成效。为进一步加强山区公路建设中的生态保护和水土保持工作，促进公路交通事业的可持续发展，提出如下意见，请在工作中贯彻执行。
　　一、总体要求
　　1.进一步提高对山区公路建设生态保护和水土保持工作重要性的认识。山区公路建设土石方数量大、结构物多、开挖范围广，容易造成植被破坏和水土流失，对生态环境的影响大于平原区的公路建设。做好山区公路建设中的生态保护和水土保持工作，既可使生态环境得到保护，减少地质灾害的发生，又可保护公路设施，有利于行车安全，促进公路交通的可持续发展。
　　2.山区公路建设要全面落实“安全、环保、舒适、和谐”的建设理念，按照“预防为主，保护优先，防治结合，综合治理”的原则，牢固树立“不破坏就是最大的保护”的思想，坚持最大限度地保护、最小程度地影响、最强力度地恢复，实现公路建设与环境保护并重，公路项目与自然环境和谐。
　　3.各级交通主管部门要积极开展公路建设生态保护和水土保持的宣传工作，营造爱护环境、保护环境、改善环境的良好风气，把保护环境变成全体公路建设者的自觉行动。要加强督导检查，对生态保护、水土保持工作做得好的项目要予以表彰并推广经验，对破坏环境、造成水土流失的项目要通报批评，并依法追究有关单位和人员的责任。
　　二、前期工作阶段的要求
　　4.山区公路建设项目，应当加强立项阶段的环境保护工作，对国家级自然保护区、环境敏感区可能产生的影响，提前开展相关调研分析，避免由于工作深度不足造成对环境的破坏。
　　5.山区公路建设项目工程可行性研究阶段，要深入研究生态环境问题。路线主要控制点和大走廊带选择，应综合考虑地形、地质、水文、生态等因素，处理好与自然保护区、风景名胜区、湿地、饮用水源保护地、地质公园等环境敏感地区的关系，选择好桥隧建设方案，避免产生对环境的负面影响。同时，要充分论证技术标准，合理确定不同路段的设计速度、路基宽度。
　　6.山区公路建设项目设计，应把保护沿线自然环境、维护生态平衡、防止水土的流失作为重要因素，在各专业设计中予以考虑和体现。
　　在路线方案选择时，应对公路沿线周围环境敏感区域进行深入调查，要多方案比选，充分研究不同路线方案给沿线环境带来的影响，认真落实环境影响评价报告和水土保持方案中提出的生态保护和水土保持的各项要求，合理确定路线方案。
　　深化工程设计方案。填高大于20米，挖深大于30米的，原则上采用桥隧方案，减少对环境的影响。在互通式立交规模型式、服务区规模、桥梁方案等方面，也要重视环境因素。
　　重视路基防护及排水设计。在保证边坡自然稳定的前提下，尽可能采用植物防护或工程与植物防护相结合的设计方案。边沟等排水设施尺寸、位置、防护应合理设计满足排水功能要求，尽可能采用小、暗、绿的型式。
　　取（弃）土场应尽量减少设置数量，并进行专项设计。取（弃）土场应考虑尽量减小对坡面植物、河水流向的影响，有条件的地方，应及时绿化和设置必要的防护设施，恢复植被或覆土造地，防止水土流失。取（弃）土场尽可能布设在公路视线以外。
　　对服务区等公路沿线设施，应综合考虑其功能和规模及所处的环境特点，进行科学合理的设计。在地点选择上，尽可能利用废弃地或低产田，或利用取（弃）土场设置，减少土地占用，保护生态环境。
　　7.严格执行环境影响评价制度。山区公路建设项目工程可行性研究阶段应进行环境影响评价，编制水土保持方案。
　　环境影响评价文件和水土保持方案报告书的编制要遵守《环境影响评价法》、《建设项目环境保护管理条例》的有关规定，其审查审批程序按照我部《交通建设项目环境保护管理办法》和水利部与我部联合发布的《公路建设项目水土保持工作规定》（水保[2001]12号）执行。
　　国家批准立项的公路建设项目，其环境影响评价文件及水土保持方案报告书由国务院交通主管部门组织预审，各相关部门参加；地方立项的公路建设项目，其环境影响评价文件及水土保持方案报告书由省级交通主管部门组织预审，同级环保、水行政主管部门参加。建设单位根据预审意见，完善相关文件，分别报环保、水行政主管部门批准。
　　8.依靠科技进步，积极采用新技术、新工艺、新材料，减少高填深挖，少占用林地或耕地，减少对植被的破坏。
　　三、工程实施阶段的要求
　　9.工程招标时，应将施工过程中对生态保护和水土保持的具体要求列入招标文件的合同条款和技术规范中。合同段划分要考虑合理调配土石方，减少取（弃）土方数量和临时占地数量。
　　10.施工过程中的水土保持工作宜采取分区、分期的防治模式。一般可分为四个区，即主体工程防治区、取土场防治区、弃土场防治区和临时工程防治区，并分两期进行防治，工程建设前期采取综合措施，因地制宜、快速有效地遏制水土流失；工程建设后期以生物措施为主，防止水土流失，改善生态环境。
　　11.项目法人要加强对施工过程中的生态保护和水土保持工作的管理。要建立健全建设项目生态保护和水土保持工作制度，组织参建单位和参建人员进行相关知识的学习和培训，落实管理责任。
　　12.加强山区公路建设项目环境监理工作。监理单位要将生态保护和水土保持的相关内容纳入施工监理工作之中。根据监理工作要求，制订项目环境监理实施方案，加强对施工过程中生态保护与水土保持工作的动态监控。
　　13.施工单位要严格按照国家有关法规和合同要求，做好施工过程中的生态保护和水土保持工作。施工中要尽可能减少对原地面的扰动，减少对地面草木的破坏，需要爆破作业的，应按规定进行控爆设计。雨季填筑路基应随挖、随运、随填、随压，临时用地在工程完成后要及时恢复原状，要完善施工中的临时排水系统，加强施工便道的管理。取（弃）土场必须先挡后弃，严禁在指定的取（弃）土场以外的地方乱挖乱弃。
　　14.项目主体工程竣工验收前，应按国家有关规定进行环境保护专项验收。交通主管部门组织竣工验收时，邀请水行政主管部门参加，对水土保持的相关设施一并进行验收。
　　四、运营养护阶段的要求
　　15.公路管养单位应增强生态保护和水土保持意识，根据《公路法》的规定做好公路用地范围内的水土保持工作。对公路用地范围内生态环境脆弱、地质灾害易发路段，应采取生物、工程等综合措施，做好防护工作。同时，要做好公路用地范围内边坡、荒地的植被防护和沙土流失的治理工作。
　　16.管养单位对公路沿线已有的防护设施应进行经常性维护。重点做好边坡挡墙、护坡的巡查工作，对出现破坏、滑移等情况的，应及时修复，保证边坡稳定。对原有防护措施不完备的，应逐步采取放缓边坡、护坡或边坡加固等措施。
　　17.管养单位应定期对公路沿线排水沟、截水沟、拦水带、盲沟等排水设施进行疏通和维护，确保排水通畅。
　　18.土路肩应采用植草绿化，并加强经常性修剪，保证排水畅通，美化路容路貌。
　　19.在路面养护施工中，应大力推广路面再生、快速修补等环保工艺，减少工程废料。
　　20.加强公路沿线地质灾害预防工作，对地质灾害易发路段，管养单位要加大巡查力度，对发现的灾害隐患，要采取必要的防范措施，降低灾害损失。
　　做好山区公路建设中的生态保护和水土保持工作利在当代，功在长远。各级交通主管部门一定要提高认识，加强组织领导，强化监督检查，落实有关要求，认真做好山区公路建设生态保护和水土保持工作，促进公路交通事业的全面、协调、可持续发展。

中华人民共和国交通部（章）
二○○五年九月二十三日