哈尔滨市城市房地产市场管理条例

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吉林省人民政府


吉林省农村合作经济组织承包合同管理办法
吉林省人民政府


第一章 总 则
第一条 为了加强农村合作经济组织承包合同的管理，维护承包合同当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于在我省境内承包农村合作经济组织的生产资料，进行农业生产经营活动，与合作经济组织签订的各类承包合同（以下简称承包合同）。
第三条 县、乡（镇）人民政府主管农村合作经济经营管理工作的部门，负责宣传、贯彻有关承包合同的法规，指导承包合同的签订，检查督促承包合同的履行，调解处理承包合同的纠纷等工作。县、乡（镇）人民政府没有农村合作经济经营管理工作部门的，可以委派专、兼职人员负
责此项工作。
第四条 农村合作经济组织的生产资料由承包者承包后，其所有权仍归该合作经济组织集体所有，承包者享有承包合同规定的经营权和合法的收益权。
第五条 订立承包合同，必须遵守法律、法规，符合国家政策和计划的要求，符合农村合作经济组织的章程以及该组织成员共同约定的事项。当事人不得利用承包合同进行违法活动，损害国家、集体利益和社会公共利益，牟取非法收入。
第六条 承包合同依法成立即具有法律约束力，受法律保护。当事人必须全面履行合同规定的义务，不得擅自变更或解除合同。
第七条 有下列情况之一的，为无效承包合同：
一、违反国家法律、政策、计划的；
二、损害国家利益、集体利益和社会公共利益的；
三、违背农村合作经济组织的章程和该组织成员共同约定的事项的；
四、采取欺诈、胁迫、恶意串通、仗权垄断或其他不正当手段签订的；
五、违背民主议定原则的；
六、发包方无权发包的；
七、承包人私自转让、转包以及转包渔利的。
无效的承包合同，从订立之日起就没有法律约束力。当事人依据无效合同取得的财产，应返还给对方。因承包合同无效造成的经济损失，有过错的一方应负责赔偿对方的经济损失；双方都有过错，各自承担相应的责任。

第二章 承包合同的订立和履行
第八条 当事人双方依法就承包合同的主要条款协商一致，承包合同即成立。
订立承包合同时，承包合同中的承包指标等主要内容，必须经过农村合作经济组织全体成员大会讨论通过。一般应以招标的方式择优确定承包者。
第九条 订立承包合同，一律采用书面形式，并由双方负责人签字（盖章），发包方须加盖合作经济组织印章。承包合同签订后，发包方应向本经济组织成员公布，并接受其监督。
第十条 承包合同应具备以下主要条款：
一、承包生产经营项目的名称、规模、期限和生产经营方式；
二、发包方提供的生产资料和经营条件的数量、质量和期限；
三、对承包方承包的土地等生产资料的改良要求和当事人双方根据承包的土地等生产资料的变化情况，向对方支付投资补偿或损失赔偿的办法；
四、承包方应交产品的数量、规格、质量和期限，应负担和税款以及其他上交款的数量和期限，应完成的农副产品定购任务；
五、承包合同终止后的财产移产和清算办法；
六、违约责任；
七、双方约定的其他事项。
第十一条 发包方要求承包者用财产担保的，承包者应提供财产担保或有保证人。保证人必须具有保证承包者可能赔偿发包方经济损失的能力。保证人对承包者负连带责任。

第三章 承包合同的变更和解除
第十二条 有下列情况之一的，允许变更或解除承包合同：
一、承包者与发包的合作经济组织三分之二以上的成员同意，并且不损害国家、集体利益的；
二、订立承包合同所依据的国家计划变更或取消的；
三、因国家税收或价格政策调整，使收益情况发生较大变化的；
四、由于自然灾害等不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，使承包合同无法履行的；
五、承包 合同当事人不履行承包合同规定的义务，使承包合同无法继续履行或者没有必要继续履行的；
六、承包者丧失承包能力的；
七、承包者进行破坏性，惊夺性生产经营，经发包方劝阻无效的；
八、承包的土地等自然资源被国家征用或调整的；
九、承包合同所规定的权利与义务显失公平，或当事人对承包合同内容有重大误解的。
第十三条 当事人一方要求变更或解除承包合同，应当以书面形式及时通知对方。对方应在接到通知之日起十五日内予以答复（当事人另有约定的除外），逾期不答复的视为默认。因变更或解除承包合同使一方遭受损失的，责任方应当赔偿对方的经济损失（依法可以免除责任的除外）
。
第十四条 承包合同订立后，不得因承办人的变动而变更或解除。
当事人一方分立或合并时，由变更后的当事人承担或分别承担履行合同的义务和享受应有的权利。
第十五条 变更或解除承包合同的通知或协议，须采用书面形式，由双方负责人签字或盖章，发包方应加盖该农村合作经济组织的印章。协议未达成之前，原承包合同仍然有效。
第十六条 承包方在承包合同的有效期间内，经发包方同意，可以将承包的生产资料转包或转让给第三者，但不得擅自改变原承包合同规定的内容。转包的，由原承包者继续承担原合同规定的权利和义务；转让的，由接受转让者承担原承包合同规定的权利和义务。

第四章 对违约行为的处理
第十七条 由于当事人一方的过错，造成承包合同不能履行或者不能完全履行，由有过错的一方承担违约责任；双方都有过错的，根据实际情况，由双方分别承担各自应负的违约责任。
第十八条 因有关单位的过错，造成承包合同不能履行或者不都完全履行的，有关单位应承担违约责任。
第十九条 当事人一方由于不可抗力的原因不能履行承包合同时，应及时向对方通报不能履行或者需要延期履行、部分履行承包合同的理由，经过有关主管部门确认后，允许延期履行、部分履行或者不履行，并可以根据情况部分或全部免除违约责任。
第二十条 当事人一方如有违约行为，应向对方支付违约金，因违约给对方造成的损失超过违约金的，还应付赔偿金以补偿违约金不足的部分。对方要求继续履行承包合同的，应继续履行。
第二十一条 承包合同发生纠纷时，双方当事人应积极协商解决。协商不成的，任何一方均可以请求农村合作经济经营管理工作部门或有关主管人员调解处理，还可以申请经济合同仲裁机关仲裁，也可以直接向人民法院起拆。
第二十二条 调解达成协议的，当事人应当履行。仲裁作出的裁决，要制作仲裁决定书。当事人对仲裁不服的，可以在收到仲裁书之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉的，裁决即具有法律效力。

第五章 附 则
第二十三条 本办法自发布之日起实施。



1988年5月21日
江西省建设厅


江西省物业管理企业资质管理暂行办法
江西省建设厅



第一条 为加强城市物业管理企业经营资质管理，促进物业管理健康发展，根据国家和省有关规定，结合本省实际，制定本暂行办法。
第二条 凡在本省行政区域内经营物业管理的企业，均应遵守本办法。
第三条 省建设行政主管部门负责本省物业管理企业资质的综合管理工作。
各地、市、县房地产管理部门负责本行政区域内物业管理企业资质管理工作。
第四条 经营物业管理的企业必须具备下列条件：
（一）必须是实行独立核算，自主经营，自负盈亏，具有法人资格的经济实体；
（二）有自己的名称、组织机构和章程，有符合国家规定的财务制度，有明确的经营负责人；
（三）按照规定配备物业管理专业技术、业务管理人员；
（四）注册资金和自有流动资金应达到规定的最低限额；
（五）具备管理房屋及其附属设施的能力；
（六）有固定的办公和经营场所。
第五条 城市物业管理企业资质等级按条件分为一、二、三级。
（一）资质一级：
1．注册资金不少于50万元，自有流动资金不少于25万元；
2．从事总建筑面积10万平方米以上（含10万平方米）的物业管理2年以上；
3．具备有高级工程人员1人，有中级职称以上的土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各1人以上；
4．有固定职工人数20人以上，其中70％以上获省级以上《物业管理岗位合格证书》。
（二）资质二级：
1．注册资金不少于40万元，自有流动资金不少于20万元；
2．从事过总建筑面积5万平方米以上（含5万平方米）的物业管理2年以上；
3．具备有中级职称以上土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各1人以上；
4．固定职工人数14人以上，其中70％以上获省级以上《物业管理岗位合格证书》。
（三）资质三级：
1．注册资金不少于30万元，自有流动资金不少于15万元；
2．有初级职称以上的土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各1人以上；
3．有固定职工人数10人以上，其中70％以上人数获省级以上《物业管理岗位合格证书》。
兼职的技术、经济管理人员不计入物业管理企业人数。
第六条 物业管理企业资质审批权限：一、二级企业由省建设行政主管部门审批；三级企业，由地区或者设区的市房地产管理部门审批，由省建设行政主管部门颁发《江西省物业管理企业资质证书》。
第七条 申请资质等级时须提交下列材料：
（一）物业管理企业资质申报表一式三份；
（二）企业法人代表任命书与营业执照；
（三）企业法人代表、部门经理、技术业务人员的证明文件或职称等级证书和省级以上核发的《物业管理岗位合格证书》；
（四）企业章程；
（五）企业办公地点的证明或房屋所有权证书；
（六）资信证明；
（七）有主管部门的，须主管部门审批意见；
（八）外资企业须有对外经贸主管部门的批准文件、批准证书、境外开具的资信证明、资金到位证明；
（九）向省建设行政主管部门提出申请资质的报告。报告内容应包括成立物业管理企业的必要性、委托意向、经济性质、经营范围、注册资金、专业技术、管理状况、办公地点、联系电话、拟申报资质等级等。
第八条 各资质等级可以承接的业务范围：
（一）资质一级
可以不受建筑面积限制承接各类物业管理业务。
（二）资质二级
可以承接总建筑面积不超过10万平方米的各类物业管理业务。
（三）资质三级
可以承接总建筑面积不超过3万平方米，层数不超过7层的物业管理业务。
资质一、二级物业管理企业可在省内跨市、县承接物业管理业务，但须到物业所在市、县房地产管理部门备案。
第九条 物业管理企业变更法人代表、企业名称、办公地点等，应当在变更30日内向当地房地产管理部门申请办理变更登记，按原审批程序逐级上报换发资质证书。
第十条 物业管理企业实行年审制度。
物业管理企业应于下年二月十日前向当地房地产管理部门提交统计年报资料，资产负债和损益表；从业人员机构设置情况；物业委托管理合同书；物业管理基本情况（包括房屋及其配套设施、绿化、市政设施、环境卫生、服务、保安、经营等方面）。各级房地产管理部门按照资质审批
程序，根据物业管理企业提交的年审材料进行初审，报省建设行政主管部门审验。
经审验合格的企业，《江西省物业管理企业资质证书》继续有效；对物业管理业绩比较突出的，晋升资质等级；审验不合格的，限期改正或降低资质等级。
第十一条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让、出售资质证书。
遗失资质证书的，须登报申明作废后，方可补领。
第十二条 有下列情形之一的，可降低资质等级或收回资质证书重新审验，视情节轻重予以处理：
（一）申请资质等级证书时隐瞒真实情况；
（二）委托方投诉较多，经房地产管理部门批评后又无明显改进的；
（三）由于物业管理不善，造成委托方或物业使用人重大质量安全事故的；
（四）因物业管理服务质量问题，被委托方终止物业管理合同的；
（五）由于条件变更，已达不到原审批资质等级条件的。
第十三条 没有领取资质等级证书的，不得从事物业管理经营活动；超越资质等级规定的范围承接物业管理业务的，由市、县房地产管理部门责令其限期改正，并依法予以处罚。
第十四条 当事人对房地产管理部门作出的行政处罚不服的，可以在接到处罚通知之日起15日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到通知之日起15日内向人民法院起诉；当事人也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，
又不履行决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十五条 本办法发布前已取得营业执照并已开展物业管理活动的企业，应在本办法发布后，持本办法第七条规定的材料在三十日内到当地房地产管理部门申请核发资质等级证书。
第十六条 本暂行办法由省建设厅负责解释。
第十七条 本暂行办法自一九九七年八月二十八日起施行。



1997年8月28日