最高人民法院关于《城市私有房屋管理条例》公布前机关、团体、部队、企业、事业单位购买或租用私有房屋是否有效问题的答复

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广东省惠州市人民政府


惠州市土地储备实施办法




　　第一章 总 则
　　第一条 为加强政府对土地市场的调控能力，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，确保土地资产保值、增值，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称的土地储备，是指政府对根据城市规划功能确定为经营性的建设用地进行收购、储存、管理、经营的行为。
　　第三条 惠州市市区规划区范围内的土地储备工作，适用本办法。
　　第四条 惠州市国土资源行政主管部门主管全市的土地储备工作，惠州市土地储备机构负责办理市区国有土地储备的具体事务。
　　第五条 市土地储备机构根据经济发展、城市建设和土地市场状况等因素，制定土地储备计划，经市国土资源行政主管部门审核后，报市政府批准实施。
　　第六条 储备的土地应优先用于符合城镇规划的建设项目。进行房地产、商业、旅游、娱乐等经营性项目建设，应当使用储备土地，其土地使用权必须通过公开招标、拍卖和挂牌方式出让获得。公开招标、拍卖和挂牌交易的具体程序按省、市的有关规定执行。
　　第七条 市规划建设、财政、房产、计划等有关行政管理部门应依据各自的职责，做好土地储备的相关工作。
　　第二章 储备土地的范围和补偿
　　第八条 下列国有土地应当纳入储备土地范围：
　　（一）为实施城市规划而批准征用和农地转用的土地；
　　（二）公共利益需要收回的土地；
　　（三）因单位撤销、解散、破产、产业结构调整、迁移等原因停止使用的行政划拨土地；
　　（四）公路、矿场等经核准报废的土地；
　　（五）土地出让等有偿使用合同约定的期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
　　（六）为实施城市规划收回的土地；
　　（七）政府依法收回的闲置土地；
　　（八）土地使用权转让中申报价格比标定地价低２０％以上，市、县（区）政府行使优先购买权而取得的土地；
　　（九）土地使用者申请政府收回的土地；
　　（十）城市规划区范围内的无主土地；
　　（十一）其他需要储备的土地。
　　第九条 非工业区的现有工业用地及工业厂房用地，无论是出让还是划拨地，不改变用途转让或补办出让手续的，以及所有出让用地闲置两年以上的，在进入土地交易市场前，一律先由市土地储备机构进行可行性研究，认为值得盘整收回或收购的，经报市闲置土地盘整工作领导小组讨论同意后依法有偿收回，进入市土地储备机构储备。
　　第十条 纳入储备范围的土地，由市政府统一收回储备，原土地使用权人不得自行处置和拒绝收回。
　　第十一条 储备土地可采取下列方式：
　　（一）征用。根据土地管理法律法规的规定将集体土地征收转为国有建设用地；
　　（二）收购。根据原土地使用权人的投入情况进行货币补偿，同时收回土地使用权；
　　（三）异地置换。根据原土地使用权人的投入情况，在另一地段置换同等价值的土地，同时收回原土地使用权；
　　（四）收回。依法应收回的土地，按有关法律法规的规定收回。
　　第十二条 土地使用权收回、收购的补偿原则：
　　（一）以出让方式取得土地使用权的，按以下两种情况补偿：
　　１、经市政府确认为闲置的土地，原则上无偿收回，但原缴交给政府的有关规费及经有资质的评估机构评估后的土地投入，经市政府同意后给予适当补偿；
　　２、因城市规划调整需收购收回的土地，在批准建设期内的，按原批准用途经有资质的土地评估机构评估后的地价予以补偿。
　　（二）以划拨方式取得的土地使用权，按规定支付的征地成本予以补偿，涉及工程投入的，经有资质的评估机构评估后予以补偿。
　　（三）建（构）筑物的补偿，按同类建（构）筑物的重置价乘以建筑成新或扣除折旧金额，并经有资质的评估机构评估后予以补偿。
　　上述各项费用均不计利息，工程投入额按市政府有关土地盘整的政策执行。所需支付的各项费用和工程投入额需经市财政部门审核确认。
　　第三章 土地储备的程序及前期开发利用
　　第十三条 收购、收回储备土地按以下程序进行：
　　（一）储备土地的认定。
　　１、对土地使用权人申请收回的用地由申请人携有关资料向市国土资源行政主管部门提出申请，经批准后由市土地储备机构具体组织实施；
　　２、经市政府批准收购、收回的用地，由市国土资源行政主管部门向原土地使用权人发出收购、收回通知，原土地使用权人按通知要求向土地储备机构提供有关资料，由市土地储备机构具体组织实施；
　　（二）被收购、收回的土地的原用地单位需提交下列资料：
　　１、土地收购申请书；
　　２、营业执照和法定代表人身份证明；
　　３、授权委托书；
　　４、国有土地使用证、房屋所有权证或权属证明材料；
　　５、取得土地使用权时缴交税费的单据；
　　６、土地平面图；
　　７、主管部门的意见；
　　８、其他需提交的材料。
　　（三）调查与评估。市土地储备机构对申请人提供的土地状况、地上附属物权属、土地面积、地上附属物占地面积、区域范围、土地用途等情况进行实地调查核实，对土地投入状况进行核算或委托有资质的评估机构评估。
　　（四）征询意见。市土地储备机构对申请收购、收回的土地向市规划建设行政主管部门征询规划意见。
　　（五）拟订补偿方案。由市土地储备机构根据调查评估结果及规划意见，拟订土地使用权收购、收回补偿方案。
　　（六）方案报批。收购、收回补偿方案经市国土资源行政主管部门审核后，报市政府批准。
　　（七）组织实施。收购方案批准后，由市土地储备机构与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。按收购合同的约定，市土地储备机构向原土地使用权人支付补偿金额，原土地使用权人交付土地，并共同向市国土资源部门、房产管理部门申请权属变更登记手续。
　　第十四条 《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容：
　　（一）收购土地的位置、面积、用途及权属依据；
　　（二）土地收购补偿费用数额及其支付方式和期限；
　　（三）交付土地的期限和方式；
　　（四）双方约定的其他权利义务；
　　（五）违约责任；
　　（六）纠纷的处理。
　　第十五条 市土地储备机构可对储备的土地进行前期开发利用。
　　（一）前期开发。储备土地出让前，完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发工作。
　　（二）土地利用。储备土地暂不出让时，土地储备机构可将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途等形式进行经营。所得收益视同土地出让收入纳入财政管理。
　　第四章 土地储备的资金运作和财务管理
　　第十六条 土地储备资金由市土地储备机构设立专户，专款专用，资金的使用受市国土资源行政主管部门、财政部门和审计部门的指导和监管。
　　第十七条 土地储备资金的来源：
　　（一）市财政拨付给市土地储备机构的土地储备专项资金；
　　（二）按储备土地出让收益的１０％提取土地储备资金，逐渐减少银行贷款，降低成本；
　　（三）金融机构贷款；
　　（四）其他来源。
　　土地储备资金均应纳入市财政专户管理。
　　第十八条 下列费用应计入相关地块成本，进行会计核算：
　　（一）新征土地的补偿、拆迁等各项费用；
　　（二）收购、收回土地时应支付的各种补偿费用及评估、测绘等费用；
　　（三）储备土地的前期开发、整理、利用及信息发布等费用；
　　（四）储备土地出让前的规划方案、评估等费用；
　　（五）委托土地交易机构实施储备土地招标、拍卖和挂牌出让的交易费用；
　　（六）收购该地块的贷款利息；
　　（七）其他相关费用。
　　第十九条 市土地储备机构使用银行贷款时应控制风险，制定贷款和还款计划，从土地出让收入中优先拨付用于偿还贷款本息。
　　第二十条 市土地储备机构储备土地的出让收入应纳入市财政管理，全额上缴市财政专户，不得从土地出让收入中坐支成本、费用。土地储备所需支付的成本费用由市财政部门核拨。
　　第二十一条 因实施城市规划或公用、公益设施建设等政府行为而无偿划拨储备土地或所收地价低于土地储备成本的，经市政府批准，缺口资金可由市土地储备中心垫付，从土地储备专项资金中支付，作为上交资金。
　　第五章 惩 处
　　第二十二条 对纳入土地储备范围的国有土地，原土地使用权人拒不服从收购储备的，由市政府按有关法律法规的规定无偿收回。
　　第二十三条 对纳入土地储备范围的国有土地，原土地使用权人未经批准，擅自转让土地使用权及其地上建筑物、构筑物的，由市国土资源行政主管部门会同有关部门依法处理。
　　第二十四条 市土地储备机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第六章 附 则
　　第二十五条 各县、区的土地储备管理可参照本办法执行。
　　第二十六条 本办法自２００３年９月１日施行。



福建省工商行政管理局 福建省建


福建省房地产经纪人管理办法
福建省工商行政管理局 福建省建


第一章 总则
第一条 为确立我省房地产经纪人的法律地位，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪人和合同各方当事人的合法权益，维护经济秩序，促进房地产市场的发展，根据《福建省经纪人管理条例》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》和有
关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产经纪活动，是指为房地产开发、买卖、租赁、抵押、置（互）换、评估、房地产开发项目转让、合作和房屋维修服务等房地产流通领域的当事人有偿提供居间、行纪、代理等中介活动。
本办法所称房地产经纪人，是指依照本办法审批成立，从事房地产经纪活动的单位和个人。
第三条 县级以上人民政府工商行政管理部门依法对房地产经纪人进行监督管理。其主要职责是：
（一）房地产经纪人的注册登记；
（二）依法保护合法经营，会同房地产管理部门查处违法经营；
（三）依照法律规定，对房地产经纪合同进行监督管理；
（四）会同房地产管理部门指导房地产经纪人自律组织的工作；
（五）协同房地产管理部门认定房地产经纪人资格。
县级以上人民政府房地产管理部门负责房地产经纪人的行业管理。其主要职责是：
（一）制定房地产经纪人的规章制度并监督执行；
（二）会同工商行政管理部门认定房地产经纪人资格；
（三）负责房地产经纪人的专业培训；
（四）指导经纪人的经纪活动，协同工商行政管理部门查处违法经营。
第四条 经纪人依照本办法进行的经纪活动受法律保护。经纪人从事经纪活动应当遵守法律、法规、规章，遵循自愿、公平、平等互利、诚实信用原则。
第五条 本办法适用于本省行政区域内进行的房地产经纪活动。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

第二章 申办条件
第六条 从事房地产经纪活动的人员必须经过考试合格并取得省建委、省工商局核发的《房地产经纪资格证书》。
房地产经纪人员的培训和考核工作，由省建委、省工商局组织或其委托的单位组织实施。
《房地产经纪资格证书》实行定期考核制度，具体办法另行制定。
第七条 申请办理《房地产经纪资格证书》的，应具备以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）具有高中以上文化程度；
（三）有两年以上从事房地产行业的实际工作经验，具有一定的法律知识和房地产专业知识；
（四）前3年内没有犯罪或经济违法行为。
国家和省规定不允许兼职的人员不得申请《房地产经纪资格证书》。
第八条 设立房地产经纪人事务所应当符合以下条件：
（一）有固定的业务场所；
（二）注册资本或登记资金数额不少于人民币10万元；
（三）有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；
（四）有健全的管理机构、章程和财务制度；
（五）合伙人之间有书面合伙协议。
房地产经纪人事务所可以从事除包销房地产以外的各项房地产经纪人业务。
第九条 设立房地产经纪公司应当符合下列条件：
（一）具有相应的组织机构和固定的业务场所；
（二）注册资本不少于人民币30万元；
（三）有5名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员；
（四）《公司法》规定的其他条件。
房地产经纪公司从事房地产包销业务的，其注册资本不得少于人民币300万元。
第十条 个体房地产经纪人应具备以下条件：
（一）有固定的业务场所；
（二）取得《房地产经纪资格证书》；
（三）登记资金数额不少于人民币3万元。
个体房地产经纪人只能从事房地产居间、代理经纪业务。
第十一条 房地产开发企业有3名以上取得《房地产经纪资格证书》的专职人员，申请在其营业范围中增加房地产经纪业务的，应报原办理工商登记的工商行政管理部门和同级房地产管理部门同意后，由工商行政管理部门办理变更登记。

第三章 经纪管理
第十二条 申办房地产经纪人事务所或房地产经纪公司的，应持本办法第八条或第九条规定的相应材料，向工商行政管理部门提出申请，同时抄报同级房地产管理部门，经房地产管理部门出具审查意见后，工商行政管理部门予以办理注册登记。房地产经纪组织在领取到营业执照后一个
月内，到房地产管理部门备案。
取得《房地产经纪资格证书》的个人从事房地产经纪活动的，必须到工商行政管理部门申办营业执照后，方可开展房地产经纪业务。
第十三条 《房地产经纪资格证书》的有效期为两年。持证人必须于有效期届满前2个月，到当地房地产行政管理部门或工商行政管理部门领取由省建委与省工商行政管理局共同制发的《房地产经纪人从业情况登记表》，按有关要求如实填写，并由其所在的房地产经纪组织签署意见并
加盖公章后，报省建委（或其授权部门）省工商行政管理局（或其授权部门）审核。审核通过的，由省建委和省工商行政管理局为其换发新证，未换发新证的，不得从事房地产经纪活动。
第十四条 在外省已取得《房地产经纪资格证书》的人员来我省依托房地产经纪组织从事房地产经纪活动的，必须到省建委、省工商局办理备案手续；要独立从事房地产经纪活动的，按本办法第十二条规定办理。
第十五条 房地产经纪人在经纪活动中享有以下权利：
（一）依法收集、利用房地产商业信息；
（二）要求委托方提供真实的相关材料；
（三）完成经纪业务后按照规定或者约定获取佣金或者要求支付经纪活动经费；
（四）法律、法规、规章规定的其他权利。
第十六条 房地产经纪人在经纪活动中应当履行下列义务：
（一）遵守国家有关法律、法规、规章和政策规定；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的职业道德；
（三）按核准的业务范围从事经营活动；
（四）如实介绍房地产交易有关情况；
（五）按约定为当事人保守商业秘密；
（六）按规定收取费用；
（七）依法缴纳税费。
第十七条 房地产经纪人为当事人提供房地产经纪服务，应当与当事人签订房地产经纪合同，应当使用经纪合同示范文本，应在签订房地产经纪合同30天内，将合同副本报当地工商行政管理部门备案，接受监督管理。
房地产经纪合同应包括下列主要内容：
（一）经纪事项；
（二）提供经纪服务的要求或者标准；
（三）收费标准、数额、支付方式和时间；
（四）经纪合同的履行期限；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方当事人约定的其他事项。
第十八条 房地产经纪人在房地产经纪活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他服务，或者利用业务之便，牟取其他不正当利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务；
（三）同时在两个或两个以上经纪人组织执业；
（四）与一方当事人恶意串通损害另一方当事人利益；
（五）为权属不清的房地产和按规定不准买卖或交换的房地产提供中介服务；
（六）兼职房地产经纪人接受与所在单位有竞争关系的当事人委托，促成交易；
（七）违反法律、法规、规章的其他行为。
第十九条 房地产经纪人的服务未能达到合同中经纪事项的要求和标准，应不收取或减少费用，但由委托人自身的责任造成的除外。
第二十条 房地产经纪人开展经纪活动，必须公正、诚实，严禁弄虚作假、收受贿赂，损害当事人合法权益。
房地产经纪人违反合同造成当事人经济损失的，除偿付违约金外，还应对造成的损失进行赔偿。
第二十一条 房地产经纪人与委托人有利害关系的，应当自行回避，委托人有权要求回避。
第二十二条 工商行政管理部门和房地产管理部门应当按照各自职责，依法加强对房地产经纪人的监督管理，房地产经纪人应当接受监督检查，提供检查所需的文件、帐簿、报表和其他有关材料。
第二十三条 房地产经纪活动的费用按闽价〔1997〕房字41号规定的标准收取。
第二十四条 开展房地产经纪活动应设立财务帐簿，载明开展业务所支出的费用、收取的服务费以及按照国家规定应当载明的其他内容。收费应开具国家统一的收费票据，经营所得应依法纳税。
第二十五条 房地产经纪人（含兼营房地产经纪的开发企业）歇业或因其他原因停止经纪活动的，应向工商行政管理部门办理歇业或注销登记手续，并报房地产管理部门备案。
第二十六条 房地产经纪人在开展经纪活动中，有违反《福建省经纪人条例》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》、建设部《城市房地产中介服务规定》行为的，按《福建省经纪人条例》、《经纪人管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定处理。

第四章 附则
第二十七条 本办法由省工商行政管理局、省建委共同负责解释。



1998年11月20日