中国人民银行关于报送非现场稽核监督报表资料事宜的通知

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江苏省人民政府


江苏省人民政府令
　（第１５４号）


　　《江苏省地质灾害防治管理办法》已经１９９９年５月２１日省人民政府第２６次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省长　季允石
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年五月二十七日
　　　　　　　　　　　 江苏省地质灾害防治管理办法



　　第一条　为了防治地质灾害，保障国家财产和人民生命财产安全，促进本省经济发展和社会进步，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称地质灾害，是指因自然地质作用或人类活动导致地质环境变化，给人民生命财产和经济建设带来危害的地质事件，包括：山体崩塌、滑坡、泥石流、地面沉降、地面塌陷、地面裂缝等。


　　第三条　本办法适用于本省行政区域内的地质灾害防治管理。
　　地震灾害的防治管理不适用本办法。


　　第四条　地质灾害防治工作坚持预防为主、防治结合、全面规划、综合治理、加强管理的方针；实行谁诱发、谁治理的原则。


　　第五条　对易发、频发地质灾害或有可能给国家和人民生命财产造成危害的区域，实行重点防治管理。


　　第六条　县级以上人民政府地质矿产主管部门统一负责本行政区域内地质灾害防治的监督管理工作，其监督管理的职责是：
　　（一）贯彻执行地质灾害防治法律、法规、规章和标准；
　　（二）负责编制地质灾害勘查和防治规划、计划，组织协调地质灾害防治工作；
　　（三）负责地质灾害防治的勘查评价和监测管理；
　　（四）会同有关部门划定地质灾害危险区，发布地质灾害预报；
　　（五）负责提出重大地质灾害防治工程的立项建议并协同有关部门做好地质灾害防治工作的立项管理、设计审批和质量验收工作；
　　（六）负责地质灾害防治工作勘查单位的资质管理；
　　（七）监督检查地质灾害防治计划执行情况。
　　水利、交通、城建、农林等部门按照各自职责，协助同级地质矿产主管部门做好地质灾害防治监督管理工作。


　　第七条　地质矿产主管部门应当向公民宣传、普及地质灾害防治的基本知识，增强防灾、抗灾、救灾意识。


　　第八条　地方各级人民政府应当加强地质灾害防治的组织领导，将地质灾害防治纳入国民经济和社会发展计划，督促、协调有关单位和个人切实做好地质灾害防治工作。对在保护地质环境、防治地质灾害工作中做出显著成绩的单位和个人，给予表扬和奖励。


　　第九条　任何单位和个人，都有保护地质环境、防止地质灾害发生的义务；对破坏地质环境、可能造成地质灾害的行为有权劝阻、制止、举报。
　　任何单位和个人，不得阻止或妨碍地质灾害防治监督管理工作。
　　禁止侵占、损毁用于防治地质灾害的各类设备、设备和物资。


　　第十条　地质矿产主管部门应当在同级计划主管部门指导下，会同有关部门对本行政区域内的地质环境状况进行调查评价，编制地质灾害防治规划。防治规划经同级计划主管部门核准后，报本级人民政府批准实施，并报上级地质矿产主管部门备案。


　　第十一条　地质矿产主管部门会同有关部门划定的地质灾害危险区报本级人民政府批准后发布，必要时可设置危险区警示标志。


　　第十二条　在地质灾害危险区内兴建大中型建设项目，建设单位在进行可行性论证时，必须进行地质环境影响论证和地质勘查评价。地质环境影响论证和地质勘查评价，应当报经地质矿产主管部门审查确认。
　　经论证评价确认可能诱发地质灾害的建设项目，在进行设计时，必须同时作出防止发生地质灾害的方案，并与建设项目同步实施。


　　第十三条　在地质灾害危险区内不得进行采矿、削坡、炸石等可能诱发地质灾害的活动；确有必要的，必须采取防护措施。


　　第十四条　任何单位和个人因自己的行为造成地质灾害而危害公共设施和他人生命财产的，必须采取防护、补救措施。遭受危害者，有权依法要求行为人赔偿损失。


　　第十五条　地质矿产主管部门对本行政区域内破坏地质环境、可能诱发地质灾害的行为可以进行检查和通报。被检查单位和个人必须如实反映情况。


　　第十六条　地质矿产主管部门应当组织开展地质灾害的监测工作，地质矿产主管部门设置的地质环境监测机构，应当做好地质灾害监测资料分析和趋势预测。
　　地质灾害的报警制度，由省地质矿产主管部门会同有关部门拟订，报省人民政府批准施行。
　　任何单位和个人不得擅自发布或扩散区域性地质灾害趋势和可能发生的突发性地质灾害的预报。


　　第十七条　对即将发生的地质灾害，当地人民政府及有关部门必须采取紧急防范措施。
　　发现地质灾害险情或灾情的单位和个人，应当及时向当地人民政府和地质矿产主管部门报告，接到报告的人民政府和地质矿产主管部门，必须立即组织有关人员进行处理。


　　第十八条　省地质矿产主管部门应当会同有关部门组织编制全省防治地质灾害的勘查计划，勘查计划经省计划主管部门核准后，报省人民政府批准实施。


　　第十九条　地质矿产主管部门应当按照计划任务书的审批权限及相应规范要求，会同有关主管部门审查核准地质灾害防治工程勘查评价报告。未经审查批准的成果报告，不得作为防治规划和实施治理的依据。


　　第二十条　地质灾害勘查成果资料的汇交管理，按照国家有关规定执行。


　　第二十一条　因自然地质作用造成的地质灾害，由当地人民政府组织有关部门和单位治理。
　　经县级以上人民政府地质矿产主管部门确认属人为造成的地质灾害，由行为人负责组织治理。行为人无力治理的，由县级以上人民政府组织治理，行为人承担相应的法律责任。


　　第二十二条　承担地质灾害防治工程勘查的单位必须具备相应的资质条件，持有相应的资质证书。资质证书的申请和颁发，按照国家有关规定执行。
　　未取得相应资质证书的单位，不得从事相应等级以上的地质灾害防治工作的勘查。


　　第二十三条　违反本办法，侵占、损毁防治地质灾害的各类设施、设备和物资的或者擅自发布或扩散地质灾害趋势和预报的，由县级以上人民政府地质矿产主管部门责令其改正，并可处以１０００元以下的罚款。


　　第二十四条　违反本办法，应当进行而未进行地质环境影响论证和地质勘查评价或者应当采取防止地质灾害发生的措施而未采取的，由县级以上人民政府地质矿产主管部门责令其改正，并可处以１００００元以下的罚款。


　　第二十五条　违反本办法规定，应当给予治安管理处罚的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第二十六条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。


　　第二十七条　本办法自公布之日起施行。

论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题（修订版）

邓 光 达

近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：
（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方